Cosa sono i fondi rettificati dalle operazioni (AFFO)?

Adjusted Funds From Operations (AFFO) è una misura della performance finanziaria di un REIT ed è usata come alternativa a Funds From Operations (FFO) FFO - Funds From Operations FFO o Funds From Operations è una misura del flusso di cassa generato da operazioni commerciali che vengono spesso utilizzate da Real Estate Investment Trusts - REITS. Funds from operations (FFO) è l'ammontare effettivo del flusso di cassa generato dalle operazioni di core business. Guida all'FFO. AFFO è una misura superiore rispetto alla FFO perché la prima considera i costi di manutenzione dell'immobile durante la sua vita. Il valore di AFFO si ottiene rettificando la cifra FFO per detrarre le spese ricorrenti necessarie per mantenere la proprietà immobiliare in funzione e generare entrate.

Fondi rettificati dalle operazioni

Un altro aggiustamento apportato alla cifra FFO è il rettilineo degli affitti, che distribuisce le spese di affitto durante la vita della proprietà. Gli investitori utilizzano AFFO come un migliore indicatore della capacità del REIT di pagare dividendi dai suoi guadagni netti.

Sommario

  • Adjusted Funds From Operations (AFFO) è una misura della performance finanziaria di un REIT e viene utilizzato come alternativa a Funds From Operations (FFO).
  • Viene calcolato apportando aggiustamenti al valore FFO per detrarre le spese ricorrenti normalizzate e utilizzare la linearizzazione degli affitti.
  • AFFO viene utilizzato da investitori e analisti per determinare la capacità di un'azienda di pagare dividendi agli azionisti in futuro.

Come calcolare i fondi rettificati dalle operazioni

Nel calcolare l'AFFO, il primo passo è calcolare i fondi dalle operazioni, che misurano i flussi di cassa dalle attività di leasing di un REIT. L'FFO è stato originariamente introdotto dalla National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) come misura dei flussi di cassa generati dai REIT.

L'FFO si ottiene detraendo dal reddito netto eventuali plusvalenze sulla vendita di immobili e aggiungendo i costi di ammortamento. Il valore dei guadagni sulla vendita di proprietà è escluso dal calcolo FFO perché le transazioni sono eventi una tantum che non influiscono sul potenziale di guadagno futuro del REIT. La formula dell'FFO è indicata di seguito:

FFO = Reddito netto - Guadagni sulle vendite di attività sottostanti + Deprezzamento + Ammortamento

Una volta ottenuto il valore di FFO, vengono detratte eventuali spese ricorrenti capitalizzate e ammortizzate. Le spese includono i costi sostenuti per mantenere le proprietà di proprietà del REIT Real Estate Investment Trust (REIT) Un fondo di investimento immobiliare (REIT) è un fondo di investimento o un titolo che investe in proprietà immobiliari generatrici di reddito. Il fondo è gestito e di proprietà di una società di azionisti che contribuiscono con denaro da investire in immobili commerciali, come edifici per uffici e appartamenti, magazzini, ospedali, centri commerciali, alloggi per studenti, hotel. Alcuni di questi costi includono progetti di tinteggiatura, sostituzione del tetto, ricopertura, miglioramento degli inquilini, ecc. Un altro adeguamento apportato all'FFO è il diritto del canone di locazione, che distribuisce le spese di affitto e locazione in modo uniforme per tutta la durata del contratto di locazione.

La formula per AFFO è data di seguito:

AFFO = FFO - Spese in conto capitale ricorrenti - Affitti rettilinei

Esempio pratico di AFFO

Durante l'ultimo periodo di riferimento, ABC Limited ha registrato un utile netto di $ 2,5 milioni. Ha anche sostenuto $ 100.000 e $ 150.000 sotto forma di deprezzamento e ammortamento Ammortamento L'ammortamento si riferisce all'atto di estinguere un debito tramite pagamenti più piccoli programmati e predeterminati. In quasi tutte le aree in cui è applicabile il termine ammortamento, questi pagamenti vengono effettuati sotto forma di capitale e interessi. Il termine è anche strettamente correlato al concetto di ammortamento. costi, rispettivamente, durante il periodo. La società ha anche realizzato un profitto di $ 500.000 dalla vendita di due proprietà nel suo portafoglio. Inoltre ha subito una perdita di $ 80.000 sulla vendita di un'altra proprietà durante lo stesso periodo.

Nello stesso periodo, ABC Limited ha anche riportato affitti rettilinei di $ 130.000 e spese in conto capitale ricorrenti di $ 200.000, sostenute durante le riparazioni del tetto, le sostituzioni HVAC, la moquette e altri miglioramenti strutturali alle proprietà di sua proprietà.

Utilizzando le informazioni di cui sopra, possiamo calcolare l'AFFO come segue:

Passaggio 1: calcola il valore dell'FFO.

FFO = $ 2.500.000 + $ 100.000 + $ 150.000 - ($ 500.000 - $ 80.000)

FFO = $ 2.750.000 - $ 420.000

FFO = $ 2.330.000

Fase 2: detrarre le spese in conto capitale ricorrenti e gli affitti diretti dal valore di FFO.

AFFO = FFO - Spese in conto capitale - Rettifiche degli affitti a quote costanti

AFFO = $ 2.330.000 - $ 200.000 - $ 130.000

AFFO = $ 2.000.000

FFO contro AFFO

Secondo NAREIT, FFO è la misura più comunemente accettata delle prestazioni operative di un REIT. È uguale al valore dell'utile netto più il deprezzamento e l'ammortamento della proprietà ed esclude i guadagni o le perdite sulla vendita di immobili di proprietà del REIT. NAREIT fornisce linee guida su come i REIT dovrebbero calcolare il loro FFO. Tuttavia, serve solo come cifra supplementare e le aziende possono utilizzare diverse formule FFO per riportare le informazioni. Inoltre, FFO presenta dei punti deboli e l'AFFO tenta di risolvere alcune delle carenze.

AFFO è stato introdotto per risolvere alcuni dei punti deboli di FFO ed è considerato una misura migliore del flusso di cassa residuo per gli azionisti. Deduce il costo di gestione del portafoglio di proprietà dall'FFO. I costi detratti sono i costi che l'azienda deve sostenere per mantenere l'attività in funzione e tali costi non possono essere pagati agli azionisti come dividendi. I costi includono le spese ricorrenti normalizzate che vengono capitalizzate e ammortizzate, nonché la rettifica degli affitti.

Il valore dell'AFFO fornisce agli investitori un'immagine più chiara della capacità di pagamento dei dividendi del REIT. Inoltre, a differenza di FFO, NAREIT manca di una definizione specifica di AFFO e significa che i REIT godono di una maggiore flessibilità su quali regolazioni apportare all'FFO per ottenere il valore AFFO finale.

Risorse addizionali

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  • All Risks Yield (ARY) All Risks Yield (ARY) All Risks Yield (ARY) è una metrica immobiliare convenzionale che utilizza il reddito annuo da locazione per determinare il valore di capitale di un investimento. ARY comprende i rendimenti lordi e netti. Il rendimento netto include la detrazione di alcune spese - onorari dei geometri, commissioni di gestione, riparazioni, costi di esercizio - che non vengono detratte dal rendimento lordo.
  • Formula del flusso di cassa libero Formula del flusso di cassa libero (FCF) La formula FCF = Cash from Operations - Capital Expenditures. FCF rappresenta l'ammontare del flusso di cassa generato da un'azienda dopo aver dedotto gli investimenti
  • Reddito operativo Reddito operativo Il reddito operativo, noto anche come utile operativo o Utile prima di interessi e imposte (EBIT), è l'ammontare dei ricavi rimasti dopo aver dedotto i costi operativi diretti e indiretti. Gli interessi passivi, gli interessi attivi e altre fonti di reddito non operative non sono considerati nel calcolo del reddito operativo
  • Spese di affitto Spese di affitto Le spese di affitto si riferiscono al costo totale di utilizzo della proprietà in affitto per ciascun periodo di rendicontazione. Di solito è tra le spese maggiori che le aziende riportano. Solitamente solo due spese sono superiori al canone di locazione: costo della merce venduta (COGS) e spesa di compensazione (salario).

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