Qual è il costo di sostituzione (immobiliare)?

Il costo di sostituzione si riferisce al prezzo che costerebbe sostituire un'attività esistente con un'attività simile al prezzo corrente di mercato. Il bene in questione può essere una proprietà immobiliare, un titolo di investimento o un conto clienti Accounts Receivable Accounts Receivable (AR) rappresenta le vendite a credito di un'azienda, che non sono ancora completamente pagate dai suoi clienti, un'attività corrente in bilancio. Le aziende consentono ai propri clienti di pagare in un periodo di tempo ragionevole ed esteso, a condizione che i termini siano concordati. .

Costo di sostituzione

Ad esempio, se un edificio subisce danni causati da un incendio o da un'attività terroristica, il costo di sostituzione del bene si riferirebbe alla condizione del bene pre-danneggiato. Il costo di sostituzione effettivo è soggetto a modifiche perché una nuova attività dovrebbe sostenere costi diversi rispetto all'attività originale. Tuttavia, il costo di sostituzione non richiede di essere un duplicato del bene originale e deve avere lo stesso scopo del bene originale.

Riepilogo rapido

  • Il costo di sostituzione è il costo che una persona fisica o giuridica dovrebbe sostenere per sostituire un'attività con un'attività simile ai prezzi correnti di mercato.
  • Per un bene danneggiato, il costo di sostituzione per quel bene prende in considerazione la condizione del bene pre-danneggiato.
  • I costi di sostituzione sono comuni nelle polizze assicurative dei proprietari di case per coprire i beni danneggiati o distrutti in un disastro, come un terremoto, inondazioni o incendi.

Come determinare il costo di sostituzione di un edificio?

Il processo di determinazione di una stima dei costi appropriata per la sostituzione di un edificio è complesso e richiede vari dati e conoscenze di costruzione al fine di effettuare una stima informata. Quando si prende una decisione sull'edificio da sostituire e il costo da sostenere, le aziende utilizzano il valore attuale netto (NPV) Il valore attuale netto (NPV) è il valore di tutti i flussi di cassa futuri (positivi e negativi ) per tutta la vita di un investimento scontato al presente. L'analisi NPV è una forma di valutazione intrinseca ed è ampiamente utilizzata in ambito finanziario e contabile per determinare il valore di un'azienda, sicurezza degli investimenti,. Il metodo NPV viene utilizzato per analizzare i flussi di cassa in entrata e in uscita al fine di prendere una decisione di acquisto. Utilizza un tasso di sconto Tasso di sconto Nella finanza aziendale,un tasso di sconto è il tasso di rendimento utilizzato per attualizzare i flussi di cassa futuri al loro valore attuale. Questo tasso è spesso il costo medio ponderato del capitale (WACC) di una società, il tasso di rendimento richiesto o l'hurdle rate che gli investitori si aspettano di guadagnare rispetto al rischio dell'investimento. stimare il tasso minimo di rendimento dell'attività.

Prima di prendere una decisione di acquisto, la società deve analizzare sia i flussi di cassa in uscita dal bene, sia gli afflussi generati dal bene. I flussi di cassa sono adeguati ai loro valori attuali utilizzando il tasso di sconto per renderli attuali. La differenza tra il valore attuale degli afflussi di cassa e dei deflussi informa la decisione finale.

Se la differenza è positiva, significa che l'attività è redditizia e l'azienda può procedere all'acquisto. Tuttavia, se la differenza è negativa, significa che il valore dei deflussi supera gli afflussi e la società non deve procedere con l'acquisto.

Come calcolare il costo di sostituzione

Contabilizzazione dell'ammortamento

Quando si determina il costo di sostituzione di un bene, un'azienda deve tenere conto del suo ammortamento per sostenere il suo costo durante la sua vita utile. Per capitalizzare l'acquisto di un bene, il costo del nuovo bene viene registrato in un conto cespiti e il conto viene ammortizzato durante la vita utile del bene.

L'ammortamento corrisponde alla spesa per l'utilizzo del bene durante la sua vita utile e ai ricavi che ha generato. Le aziende possono utilizzare il metodo di ammortamento lineare Ammortamento lineare L'ammortamento lineare è il metodo più comunemente usato e più semplice per allocare l'ammortamento di un bene. Con il metodo a quote costanti, l'ammortamento annuo è pari al costo del bene meno il valore di realizzo diviso per la vita utile (n. Anni). Questa guida contiene esempi, formule, spiegazioni o il metodo di ammortamento accelerato Ammortamento accelerato Un metodo di ammortamento accelerato è un metodo di ammortamento in cui un bene perde il valore contabile a un tasso più veloce (accelerato) rispetto ai metodi di ammortamento tradizionali come -metodo di linea. Utilizzando l'ammortamento accelerato,un'attività subisce maggiori detrazioni nel suo valore negli anni precedenti. Il metodo di ammortamento a quote costanti divide il costo del bene per la sua vita utile per ottenere il costo di ammortamento annuale, mentre il metodo di ammortamento accelerato riconosce maggiori costi di ammortamento nei primi anni e minori negli anni successivi.

Valore di mercato vs. costo di sostituzione

Il valore di mercato e il costo di sostituzione sono entrambi concetti distinti utilizzati per stimare il valore di una proprietà. Il valore di mercato è il prezzo che una proprietà prenderà nel mercato aperto tra due parti, cioè l'acquirente e il venditore, che sono entrambi informati sulle dinamiche del mercato immobiliare.

Nella stima del valore di mercato di una proprietà, le parti includono il valore del terreno e il valore dei miglioramenti del sito al terreno, meno l'ammortamento maturato. Il valore di mercato di una proprietà è influenzato da diversi fattori, come l'ubicazione, il tasso di criminalità, la vicinanza ai servizi sociali, ecc.

D'altra parte, il costo di sostituzione include il costo stimato per la costruzione di un edificio simile a quello in corso di valutazione ai prezzi correnti. Il metodo considera i prezzi di materiali, manodopera e commissioni speciali al momento della valutazione.

La sostituzione dell'edificio utilizza i progetti e gli standard edilizi attuali, nonché metodi moderni, che possono differire dal costo dell'edificio da valutare. Esclude altri costi, come demolizione, rimozione di detriti, premi per materiali, accessibilità del sito, ecc.

Costo di sostituzione nelle polizze assicurative

Il costo di sostituzione è incluso come parte della polizza assicurativa del proprietario di una casa per coprire i danni causati ai beni di un contraente. Gli assicurati devono assicurarsi che la definizione del bene assicurato sia chiara. È perché la compagnia di assicurazione si impegna a pagare al contraente il costo di sostituzione dei beni coperti se vengono distrutti, rubati o danneggiati.

La maggior parte delle polizze assicurative include una clausola nella polizza assicurativa che afferma che i beni persi devono essere sostituiti o riparati prima di poter pagare il costo di sostituzione. Gli assicuratori lo fanno per evitare un'assicurazione eccessiva, quando una parte assicurata si impegna in un rischio morale Rischio morale Il rischio morale si riferisce alla situazione che si verifica quando un individuo ha la possibilità di trarre vantaggio da un accordo o da una situazione, sapendo che tutti i rischi e, come un incendio doloso, per fare una falsa affermazione e trarre profitto dalla perdita.

A causa della costante fluttuazione del costo della manodopera e dei materiali, gli assicurati dovrebbero rivedere regolarmente la polizza del proprietario della loro abitazione per garantire che il costo di sostituzione sia sufficiente a coprirli dalla perdita, in caso di disastro.

Se un assicurato è sottoassicurato, cioè la copertura assicurativa non è sufficiente a coprire il costo di sostituzione dei beni danneggiati in una catastrofe qualificata, potrebbe essere richiesto di sostenere enormi costi vivi per i beni non assicurati.

Risorse addizionali

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  • Reddito corrente (immobiliare) Reddito corrente (investimenti immobiliari) Il reddito corrente è una strategia di investimento che offre agli investitori un'esposizione a pagamenti consistenti superiori alla media. Il più comune incentrato sul reddito corrente
  • Metodi di ammortamento Metodi di ammortamento I tipi più comuni di metodi di ammortamento includono quote a quote costanti, doppio saldo decrescente, unità di produzione e somma degli anni. Esistono varie formule per il calcolo dell'ammortamento di un bene. Gli ammortamenti sono utilizzati nella contabilizzazione per allocare il costo di un'attività materiale lungo la sua vita utile.
  • Analisi dei costi del ciclo di vita Analisi dei costi del ciclo di vita L'analisi dei costi del ciclo di vita (LCCA) è un approccio utilizzato per valutare il costo totale di proprietà di una struttura o di esecuzione di un progetto. LCCA considera tutti i costi associati all'ottenimento, al possesso e allo smaltimento di un investimento.
  • Modellazione finanziaria immobiliare Modellazione finanziaria immobiliare

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