L'approccio basato sul costo della valutazione delle proprietà immobiliari si basa sul presupposto che il costo di una proprietà dovrebbe essere uguale al costo della costruzione di una proprietà simile da zero. Il costo di costruzione di una proprietà immobiliare include il valore del terreno sottostante e il valore delle migliorie e costruzioni del sito, meno il costo di ammortamento delle migliorie.
L'approccio basato sul costo funziona partendo dal presupposto che non ha senso pagare di più per una proprietà di quanto costerà costruire una proprietà equivalente. Il metodo di valutazione dell'approccio basato sul costo è talvolta indicato come metodo di valutazione del contraente.
Riepilogo rapido
- L'approccio basato sul costo è uno dei tre metodi principali utilizzati per calcolare il valore delle proprietà immobiliari.
- Il metodo dell'approccio basato sul costo si basa sul presupposto che un potenziale acquirente di un immobile debba pagare un prezzo pari al costo di costruzione di un edificio equivalente.
- Il valore di mercato di una proprietà immobiliare è la somma del valore del terreno e dei miglioramenti apportati al sito sul terreno, meno eventuali ammortamenti maturati.
Come funziona
L'approccio basato sui costi si basa sulla logica che gli acquirenti informati non pagheranno per una proprietà di più di quanto gli costerà costruire una proprietà simile da zero e con lo stesso livello di utilità. L'approccio basato sul costo è appropriato per proprietà uniche, come chiese o scuole con componenti unici. Inoltre, per una nuova proprietà, è facile stimare il costo di costruzione poiché le migliorie sono state realizzate di recente.
La formula per calcolare l'approccio al costo è la seguente:
Valore proprietà = Costo di sostituzione / riproduzione - Ammortamento + Valore terreno
Poiché l'approccio basato sul costo non si basa su proprietà comparabili o sulla capacità della proprietà di generare ricavi Flussi di entrate I flussi di entrate sono le varie fonti da cui un'azienda guadagna denaro dalla vendita di beni o dalla fornitura di servizi. I tipi di entrate che un'azienda registra nei propri conti dipendono dai tipi di attività svolte dall'azienda. Vedi categorie ed esempi, il metodo considera l'importo che sarà sostenuto per costruire una proprietà oggi, ipotizzando che la struttura esistente debba essere distrutta e ricostruita di nuovo. Quindi, tiene conto del valore del terreno in cui è costruita la proprietà, meno eventuali perdite di valore.
Fasi del metodo di approccio al costo
Di seguito è riportato il processo del metodo di approccio al costo della valutazione immobiliare:
1. Stimare il costo di riproduzione o sostituzione della struttura
La fase prevede la stima del costo attuale della costruzione della struttura da zero e dei miglioramenti del sito. Il costo può essere stimato utilizzando i seguenti due metodi:
Metodo di sostituzione
Il metodo di sostituzione stima il costo di costruzione di un edificio con la stessa utilità della struttura in valutazione, utilizzando i materiali di costruzione, gli standard, i progetti e le disposizioni attuali.
Metodo di riproduzione
Il metodo di riproduzione stima il costo di costruzione di un duplicato della proprietà, utilizzando materiali e pratiche di costruzione simili. Utilizza anche i design, gli standard e i layout che erano in vigore al momento della costruzione della proprietà.
Più un immobile è antico e storico, maggiore è la differenza tra i costi di sostituzione e di riproduzione. Costruire una proprietà duplicata di un edificio storico è più costoso che duplicare una casa moderna perché costerà di più per acquistare materiali e intraprendere miglioramenti del sito.
Per una proprietà di nuova costruzione, non vi è alcuna differenza sostanziale tra i costi di sostituzione e riproduzione. Ad esempio, supponiamo che il costo di riproduzione / sostituzione sia stimato in $ 1 milione.
2. Stimare l'ammortamento dei miglioramenti
L'ammortamento è la perdita di valore dell'edificio e / o dei suoi miglioramenti e determina la differenza tra il valore delle migliorie e il valore attuale che contribuisce alle migliorie. Quando si stima l'ammortamento della proprietà, è necessario considerare l'ammortamento fisico, funzionale ed economico.
L'ammortamento fisico si riferisce all'usura che si verifica con l'invecchiamento dell'edificio, mentre l'ammortamento funzionale si verifica con i cambiamenti nei gusti e nelle preferenze dei consumatori in un periodo di tempo.
Il deprezzamento economico è il risultato di tendenze negative esterne, come il crollo dei principali datori di lavoro, recessione Recessione Recessione è un termine usato per indicare un rallentamento dell'attività economica generale. In macroeconomia, le recessioni sono ufficialmente riconosciute dopo due trimestri consecutivi di tassi di crescita del PIL negativi. , e nuovi sviluppi negativi (come la costruzione di un impianto di depurazione nelle vicinanze). In questo caso, supponiamo che l'ammortamento accumulato sia $ 150.000.
3. Stimare il valore di mercato del terreno
Il passo successivo è stimare il valore del terreno su cui si sta costruendo la proprietà. Il metodo più appropriato per stimare il valore del terreno è il metodo del confronto diretto, in cui il prezzo corrente del terreno è ottenuto dal valore dei lotti di terreno venduti di recente. È il valore di mercato che pagheresti per la terra oggi se fosse libera. In questo caso, supponiamo che il valore di mercato del terreno sia $ 750.000.
4. Detrarre l'ammortamento maturato dal costo di riproduzione / sostituzione
Dopo aver ottenuto il valore totale dell'ammortamento delle migliorie, detrarre la cifra dal costo stimato di riproduzione o sostituzione ottenuto nella fase uno. Nel nostro caso viene calcolato come segue:
Costo di sostituzione / riproduzione $ 1.000.000
Meno : Ammortamento accumulato $ 150.000
Costo ammortizzato della struttura $ 850.000
5. Aggiungere il costo ammortizzato della struttura al valore stimato del terreno
Il passaggio finale consiste nell'aggiungere il costo ammortizzato della struttura e dei miglioramenti al valore stimato del terreno. La cifra si ottiene come segue:
Costo di sostituzione / riproduzione $ 1.000.000
Meno : Ammortamento accumulato $ 150.000
Costo ammortizzato della struttura $ 850.000
Aggiungi : valore stimato del terreno $ 750.000
Valore totale della proprietà immobiliare $ 1.600.000
Limitazioni dell'approccio ai costi
Uno dei limiti dell'approccio basato sui costi è che si presume che l'acquirente sia in grado di trovare un appezzamento di terreno libero dove costruire una proprietà identica, e non è sempre così. Se non ci sono terreni liberi, il valore stimato della proprietà sarà impreciso.
Inoltre, un'area può essere completamente sviluppata e le autorità locali possono essere restrittive sui nuovi sviluppi, e quindi non sarà pratico stimare i valori dei terreni in quell'area.
Un altro limite è che sarà difficile stimare l'ammortamento di proprietà più vecchie perché ci sono molti fattori da tenere in considerazione. Ad esempio, i materiali da costruzione utilizzati durante la costruzione di proprietà più vecchie potrebbero non essere più disponibili o in uso. La stima del valore di una tale proprietà lascia molto spazio alla soggettività.
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