L'approccio del confronto delle vendite dipende dalle vendite recenti di proprietà immobiliari simili a quella oggetto di stima. Anche l'immobile oggetto di paragone dovrebbe ricadere nella stessa località e destinazione attuale.
Riepilogo rapido
- L'approccio di confronto delle vendite è uno dei tre metodi utilizzati nella valutazione delle proprietà immobiliari. Altri approcci di valutazione sono quelli del costo e del reddito.
- L'approccio di valutazione comparativa delle vendite nel settore immobiliare utilizza i dati di vendita di proprietà simili per determinare il valore di mercato di una proprietà.
- Almeno tre proprietà simili e vendute di recente dovrebbero essere utilizzate dal perito per determinare il valore corrente di una proprietà.
Comprensione dell'approccio di confronto delle vendite
Durante la valutazione del valore dell'immobile in oggetto, vengono effettuati adeguamenti del prezzo in base alle caratteristiche dell'immobile comparabile.
Se la proprietà in oggetto è priva di una data caratteristica trovata nella proprietà comparabile, il prezzo viene adeguato al ribasso in base al valore attribuito a una data caratteristica. Di conseguenza, se la proprietà presenta una caratteristica di valore non trovata nella proprietà comparabile, il valore viene adeguato di conseguenza verso l'alto. Viene fatto fino a quando non si arriva a una cifra finale dopo il confronto di almeno tre proprietà recentemente vendute e simili.
L'approccio di comparazione delle vendite alla valutazione costituisce una parte fondamentale dell'analisi comparativa di mercato per i professionisti della valutazione. L'approccio di mercato comparativo è la base per determinare il valore di mercato prevalente per la proprietà in corso di acquisizione. In collaborazione con altri metodi di valutazione, l'approccio di confronto delle vendite è una stima approssimativa per venditori, investitori, Real Estate Investment Trust (REIT) Un real estate investment trust (REIT) è un fondo di investimento o un titolo che investe in proprietà immobiliari generatrici di reddito . Il fondo è gestito e di proprietà di una società di azionisti che contribuiscono con denaro per investire in proprietà commerciali, come edifici per uffici e appartamenti, magazzini, ospedali, centri commerciali, alloggi per studenti, periti alberghieri e il pubblico in generale.
A causa della natura dinamica e della natura in continua evoluzione dei mercati immobiliari, gli investitori dovrebbero controllare frequentemente i prezzi delle proprietà in vendita recentemente quotate. I mercati cambiano rapidamente e tutti gli attori dovrebbero essere consapevoli delle tendenze attuali. In base alle condizioni prevalenti, i venditori e gli investitori possono essere obbligati ad aumentare o diminuire le loro richieste per essere alla pari con le tendenze del mercato.
Trovare la proprietà comparabile ideale
Una proprietà comparabile è quella più simile alla proprietà del soggetto. Le somiglianze dovrebbero corrispondere a tutti i dettagli generali della proprietà. Le descrizioni generali di una proprietà includono il numero di camere da letto, bagni, metratura, ecc. Alcune delle discrepanze consentite includono un bagno extra, il colore della vernice e altre descrizioni insignificanti.
Il confronto di proprietà comparabili dovrebbe essere limitato alle proprietà che sono il più vicino possibile nella loro posizione fisica. È perché le proprietà in luoghi diversi possono avere valori di mercato diversi anche se condividono molte somiglianze.
Ad esempio, appartamenti residenziali Proprietà residenziali REIT Proprietà residenziali I REIT sono REIT che possiedono e gestiscono unità residenziali per l'affitto agli inquilini. I REIT residenziali possono essere classificati in strutture monofamiliari o plurifamiliari disponibili per l'occupazione per scopi non aziendali. Possono includere condomini, case per le vacanze, alloggi per studenti vicini al quartiere centrale degli affari attirano una valutazione più alta rispetto alle proprietà che si trovano lontano dal CBD. Un'altra considerazione da fare è prendere le proprietà che sono state vendute il più recentemente possibile.
Le proprietà vendute di recente hanno approssimazioni migliori rispetto a quelle vendute pochi mesi o anni prima poiché i mercati immobiliari cambiano regolarmente. Se non ci sono proprietà comparabili nella stessa posizione, prendi in considerazione le proprietà vendute di recente in località vicine, piuttosto che spostarti più lontano nel tempo mentre cerchi proprietà comparabili.
Fattori di aggiustamento della valutazione
1. Qualità comparabili
La proprietà in oggetto dovrebbe essere il più simile possibile alla proprietà comparabile, il che riduce significativamente la necessità di aggiustamenti. Gli aggiustamenti derivano dalle differenze di confronto testimoniate dalla proprietà del soggetto.
2. Interesse di proprietà
Il valore del soggetto può essere regolato sia al rialzo che al ribasso, a seconda dell'interesse di proprietà del soggetto. Ad esempio, un interesse di commissione semplice viene valutato in modo diverso rispetto a un interesse di commissione in leasing. Pertanto, l'interesse di proprietà è una questione controversa nella valutazione.
3. Condizioni di mercato
Le condizioni di mercato sono altre determinanti negli aggiustamenti di valutazione. I prezzi degli immobili possono aumentare o diminuire a seconda delle tendenze di mercato prevalenti. I venditori possono abbassare i prezzi per ottenere migliori possibilità di acquisizione, a seconda della concorrenza al momento. Il mercato potrebbe cambiare anche nel giro di una settimana.
4. Posizione
Un altro fattore determinante è l'ubicazione della proprietà in questione. Le proprietà relativamente situate vicino a infrastrutture chiave come aeroporti, strade, CBD, ecc. Sono considerate di valore superiore rispetto a quelle situate più lontano.
Fattori chiave, come modelli di traffico, strutture per lo shopping REIT al dettaglio I REIT al dettaglio sono un tipo di REIT che possiede e gestisce proprietà commerciali nei distretti centrali degli affari e nelle aree esclusive. Affitta lo spazio commerciale a, l'accesso ai servizi sociali, può anche contribuire agli adeguamenti dovuti alle differenze tra la proprietà in oggetto e le proprietà comparabili.
Conclusione
L'approccio del confronto delle vendite sfrutta la somiglianza delle due proprietà messe a confronto. La somiglianza varia da quanto è recente la vendita o l'inserzione alla somiglianza nella descrizione delle entità confrontate. È evidente che non esistono unità identiche e comparabili; quindi, c'è bisogno di aggiustamenti a seconda delle differenze nelle caratteristiche.
L'approccio di confronto delle vendite dipende fortemente dai dati di vendita recenti e potrebbe non essere appropriato se non ci sono dati di vendita recenti. Pertanto, una valutazione immobiliare priva di vendite ricche e dati recenti dovrebbe utilizzare mezzi alternativi. Tuttavia, nel caso in cui i dati recenti siano adeguati, il metodo di valutazione più adatto è il metodo di valutazione comparativa delle vendite immobiliari.
Letture correlate
Finance è il fornitore ufficiale della certificazione CBCA ™ Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ L'accreditamento Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ è uno standard globale per gli analisti del credito che copre finanza, contabilità, analisi del credito, analisi del flusso di cassa, modelli di alleanze, rimborsi di prestiti e altro ancora. programma di certificazione, progettato per trasformare chiunque in un analista finanziario di livello mondiale.
Per aiutarti a diventare un analista finanziario di livello mondiale e far avanzare la tua carriera al massimo delle tue potenzialità, queste risorse aggiuntive saranno molto utili:
- Broker immobiliare commerciale Broker immobiliare commerciale Un broker immobiliare commerciale è un intermediario tra venditori e acquirenti di immobili commerciali, che aiuta i clienti a vendere, affittare o acquistare immobili commerciali. Un mediatore immobiliare commerciale ha la libertà di lavorare come agente indipendente o come membro di una società di intermediazione immobiliare commerciale.
- Approccio basato sul costo (immobiliare) Approccio sul costo (immobiliare) L'approccio basato sul costo della valutazione delle proprietà immobiliari si basa sul presupposto che il costo di una proprietà dovrebbe essere uguale al costo della costruzione di un
- Obsolescenza localizzata Obsolescenza localizzata L'obsolescenza localizzata è un tipo di deprezzamento di una proprietà immobiliare causato da fattori diversi dalla proprietà stessa. I fattori possono entrambi
- Modello di sviluppo immobiliare Modello di sviluppo immobiliare Un modello di sviluppo immobiliare di solito è costituito da due sezioni: Riepilogo offerta e Modello di flusso di cassa. All'interno del riepilogo dell'affare, tutti i presupposti importanti
