I diritti di servizio ipotecario (MSR) sono un accordo specifico in cui una terza parte promette di riscuotere i pagamenti del mutuo per conto di un prestatore in cambio di una commissione.
Spiegazione dei diritti di assistenza ipotecaria
Un mutuo è una forma di prestito o strumento di debito garantito dalla garanzia Collaterale La garanzia collaterale è un bene o una proprietà che un individuo o entità offre a un prestatore a garanzia di un prestito. Viene utilizzato come un modo per ottenere un prestito, fungendo da protezione contro potenziali perdite per il prestatore in caso di inadempienza del debitore nei suoi pagamenti. di un pezzo di proprietà immobiliare. Se una parte desidera acquistare una proprietà ma non dispone di fondi sufficienti per acquistare la proprietà, un prestatore può offrire all'acquirente un mutuo ipotecario.
I mutui ipotecari vengono utilizzati per pagare la proprietà; tuttavia, il mutuatario deve ora al prestatore il capitale (importo preso in prestito) e gli interessi (compensazione per il prestito). Il mutuante è garantito perché se il mutuatario è inadempiente o non è in grado di rimborsare il prestito, il prestatore può prendere possesso dell'immobile e venderlo per coprire la sua perdita.
Poiché i pagamenti ipotecari vengono effettuati per la durata di un mutuo, vi sono doveri e compiti amministrativi associati noti come diritti di servizio ipotecario. Le attività includono quanto segue:
- Raccolta dei pagamenti mensili
- Allocazione del pagamento del capitale principale Un pagamento del capitale è un pagamento dell'importo originario di un prestito dovuto. In altre parole, un pagamento del capitale è un pagamento effettuato su un prestito che riduce l'importo residuo del prestito dovuto, invece di applicarsi al pagamento degli interessi addebitati sul prestito. e interessi per ogni pagamento
- Gestione delle spese di assicurazione
- Gestire i pagamenti delle tasse sulla proprietà
Un creditore ipotecario può affidare i compiti a terzi in cambio di una commissione. La terza parte raccoglierà quindi i pagamenti mensili, allocherà il capitale e gli interessi, gestirà le spese di assicurazione, ecc. Per conto del creditore ipotecario. È importante notare che la terza parte mantiene il diritto di riscuotere i pagamenti ma non conserva i pagamenti. I pagamenti devono comunque essere rispediti al creditore ipotecario originario.
Per il mutuatario, la sostanza dell'accordo contrattuale originale con il mutuante rimane la stessa. L'unica differenza sarebbe che il mutuatario ora invia i pagamenti a una terza parte invece che al prestatore. Inoltre, il punto di contatto per le informazioni sul mutuo sarebbe anche la società terza.
Esempio pratico
Ad esempio, si consideri una persona che desidera acquistare una proprietà da $ 1.000.000. L'individuo versa un acconto di $ 200.000 e prende in prestito i restanti $ 800.000 sotto forma di prestito ipotecario dalla Banca A. La durata del mutuo è di oltre 25 anni e l'individuo paga un tasso di interesse fisso del 5%.
Ogni mese, l'individuo invia al creditore ipotecario un pagamento con capitale e interessi inclusi. Tuttavia, entro dieci anni, il creditore ipotecario non desidera più assumere dipendenti per elaborare i pagamenti del mutuo.
Il creditore ipotecario procede al trasferimento dei propri diritti di assistenza ipotecaria a una società terza, la Società Z. Attraverso l'accordo, la Società Z raccoglierà i pagamenti del mutuo per conto della Banca A dall'individuo. La banca A compenserà la società Z per i suoi servizi con una commissione fissa Commissione di servizio Una commissione di servizio, chiamata anche commissione di servizio, si riferisce a una commissione riscossa per pagare i servizi relativi a un prodotto o servizio che viene acquistato. .
Importanza degli MSR
La maggior parte delle banche e degli istituti di credito ipotecario concede un volume molto elevato di mutui a molti diversi mutuatari individuali. Pertanto, può diventare molto costoso e richiedere molto tempo per i creditori ipotecari per servire ciascuno dei prestiti.
Trasferendo i diritti di servizio ipotecario, consente alle banche e agli erogatori di mutui ipotecari di dedicare maggiori risorse alla loro attività principale di creazione ed erogazione di nuovi mutui ipotecari.
Inoltre, la società di servizi di terze parti può realizzare un profitto senza dover sostenere alcun rischio di possedere prestiti ipotecari: è semplicemente specializzata nella riscossione dei pagamenti e in altre attività di assistenza ipotecaria.
Prestazioni di MSR
I diritti di assistenza ipotecaria rappresentano una fonte di reddito significativa per molte società bancarie ipotecarie indipendenti e banche comunitarie.
Dato il contesto dinamico dei tassi di interesse, i diritti di servizio ipotecario creano una copertura o protezione naturale dal lato dell'offerta dell'attività di prestito ipotecario. Quando i tassi di interesse Tasso di interesse Un tasso di interesse si riferisce all'importo addebitato da un prestatore a un mutuatario per qualsiasi forma di debito data, generalmente espresso come percentuale del capitale. aumento, ci sono meno pagamenti anticipati e il valore dei diritti di servizio ipotecario aumenta. Tuttavia, quando i tassi di interesse sono bassi, la velocità di pagamento anticipato aumenta e il valore dei diritti di assistenza ipotecaria diminuisce.
I pagamenti anticipati sono quando un mutuatario decide di rimborsare più del capitale richiesto in base a un contratto di prestito. Quando i tassi di interesse sono bassi, i mutuatari potrebbero voler rimborsare rapidamente i loro prestiti in modo che possano rifinanziare a un tasso di interesse inferiore. Il contrario è vero quando i tassi di interesse sono alti; i mutuatari non vorranno rimborsare anticipatamente i prestiti e rifinanziarli a un tasso di interesse più elevato. Rappresenta un rischio per i creditori ipotecari, che possono scaricare a terzi con diritti di assistenza ipotecaria.
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