Cos'è P / AFFO?

Il P / AFFO viene calcolato sommando il P / FFO a eventuali aumenti di canone e sottraendo le spese in conto capitale e le spese di manutenzione ordinaria. Il P / AFFO è una misura della performance finanziaria di un REIT (Real Estate Investment Trust) Real Estate Investment Trust (REIT) Un Real Estate Investment Trust (REIT) è un fondo di investimento o un titolo che investe in proprietà immobiliari generatrici di reddito . Il fondo è gestito e di proprietà di una società di azionisti che contribuiscono con denaro da investire in immobili commerciali, come edifici per uffici e appartamenti, magazzini, ospedali, centri commerciali, alloggi per studenti, hotel. È uguale al P / FFO aggiustato per considerare le spese in conto capitale e i costi di manutenzione regolare, rendendolo uno strumento di valutazione REIT più accurato rispetto al P / FFO.

P / AFFO

È anche un indicatore più preciso dei dividendi che una società pagherà in futuro e può aiutare i potenziali investitori a prendere una decisione sull'opportunità di acquistare o meno azioni della società. Il P / AFFO è anche noto come Fondi disponibili per la distribuzione.

Riepilogo rapido

  • P / AFFO è una versione modificata di Funds from Operations (FFO), che tiene conto delle spese in conto capitale di una società.
  • La metrica P / AFFO non è standardizzata, rendendo impossibile confrontare un REIT dall'altro poiché non esistono procedure standard per il P / AFFO tra le aziende.
  • Il P / AFFO tiene conto delle spese in conto capitale del portafoglio, come l'aumento dell'affitto, la riverniciatura dei locali e la sostituzione del tetto.

Come calcolare il P / AFFO

Il calcolo del P / AFFO richiede che prima determiniamo il P / FFO P / FFO P / FFO, o Price to Funds From Operations, può essere descritto come un modo affidabile e moderno per determinare il valore di un REIT. Viene calcolata la metrica P / FFO, quindi detrarre altre forme di spesa dal P / FFO per ottenere il P / AFFO. Il P / FFO viene utilizzato per valutare il flusso di cassa da investimenti immobiliari. Viene calcolato ottenendo prima il reddito netto dell'azienda e quindi aggiungendo eventuali costi di ammortamento durante il periodo. L'ammortamento viene aggiunto all'equazione perché le proprietà immobiliari apprezzano il valore e la detrazione dell'ammortamento distorcerebbe il valore di una proprietà.

Il P / AFFO si ottiene prendendo il valore P / FFO e quindi deducendo le spese in conto capitale Spese in conto capitale Le spese in conto capitale si riferiscono a fondi che vengono utilizzati da un'azienda per l'acquisto, il miglioramento o il mantenimento di beni a lungo termine per migliorare l'efficienza o la capacità della compagnia. Le attività a lungo termine sono generalmente fisiche e hanno una vita utile di più di un periodo contabile. come i costi di manutenzione e le eventuali plusvalenze sulla vendita dell'immobile. Le plusvalenze sulla vendita della proprietà vengono detratte poiché si tratta di un evento una tantum e non comporta alcun effetto a lungo termine sulla proprietà.

Rapporto di pagamento P / AFFO

Il rapporto P / AFFO misura la capacità di un REIT di pagare dividendi agli azionisti a lungo termine. Il rapporto di pagamento viene calcolato prendendo il tasso di dividendo annuale di un REIT e dividendolo per il P / AFFO stimato per azione. Aiuta a valutare il flusso di cassa delle operazioni del REIT tenendo conto delle spese in conto capitale e di altri costi di manutenzione ordinaria.

Se un rapporto calcolato è superiore al 100%, significa che i dividendi di quel REIT sono superiori al reddito previsto per operazioni future. Di conseguenza, il REIT può essere obbligato a pagare i dividendi dalla sua riserva di cassa. Tuttavia, un tale scenario non è motivo di allarme se prevale a breve termine. Tuttavia, può essere motivo di allarme se si estende a lungo termine, che sarà insostenibile per l'azienda e richiederà un'azione rapida per l'adeguamento del pagamento dei dividendi Politica dei dividendi La politica dei dividendi di una società determina l'ammontare dei dividendi pagati da la società ai suoi azionisti e la frequenza con cui vengono pagati i dividendi.

P / AFFO contro P / FFO

Il P / AFFO è più preferito del P / FFO quando si misura la performance dei REIT poiché il primo deduce le spese sostenute dall'azienda in dettaglio, comprese le spese in conto capitale e i costi di manutenzione ordinaria. Il P / FFO considera solo i costi di svalutazione e ammortamento, escludendo altri costi importanti che influiscono sul valore di un'azienda.

Un altro punto di contesa tra le due metriche è che il P / FFO è più standardizzato del P / AFFO per la maggior parte delle aziende. Esistono linee guida che le aziende possono utilizzare per il calcolo del P / FFO, ma non esiste un metodo standard per il calcolo del P / AFFO.

Significa che ogni azienda può utilizzare il proprio modo preferito per determinare il proprio P / AFFO; i valori ottenuti dalle aziende potrebbero non essere confrontabili con altri valori nel settore. Il confronto è un aspetto importante nel settore immobiliare poiché consente agli esperti di determinare le prestazioni delle diverse società.

Debito (coefficiente di leva finanziaria)

Per una crescita costante del P / AFFO per azione e un aumento dei dividendi pagabili agli azionisti, le società sono tenute a mantenere costi di capitale inferiori rispetto ai rendimenti in contanti. Il debito è un aspetto chiave per la maggior parte delle aziende poiché possono contrarre debiti per aumentare la loro crescita o coprire un deficit nel finanziamento delle loro operazioni. Tuttavia, il costo del debito varia e le aziende dovrebbero ottenere i debiti più economici, flessibili e con termini di rimborso gestibili.

Le aziende utilizzano rapporti di leva finanziaria per valutare il rischio associato a una determinata offerta di debito. Il rapporto viene utilizzato anche dalle agenzie di rating del credito per valutare la redditività dei REIT in termini di credito. I creditori utilizzano i dati ottenuti dalle agenzie di rating per dimostrare l'affidabilità creditizia. Affidabilità creditizia L'affidabilità creditizia, in poche parole, è quanto "degno" o meritevole sia del credito. Se un prestatore è sicuro che il mutuatario onorerà il suo debito in modo tempestivo, il mutuatario è considerato affidabile. di un'impresa mutuataria.

I dati elaborano il flusso di cassa e la capacità di un REIT di rimborsare comodamente il debito e se ha altri debiti in essere con altri creditori. Il rating di credito di una società è essenziale per la sua affidabilità creditizia poiché i creditori consultano tali registrazioni per valutare la capacità di rimborso e il rischio di insolvenza. I bassi tassi di credito, quindi, limitano le opportunità di crescita di un'azienda.

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