L'obsolescenza della località è un tipo di ammortamento Metodi di ammortamento I tipi più comuni di metodi di ammortamento includono quote a quote costanti, a doppia diminuzione, unità di produzione e somma degli anni. Esistono varie formule per il calcolo dell'ammortamento di un bene. Gli ammortamenti sono utilizzati nella contabilizzazione per allocare il costo di un'attività materiale lungo la sua vita utile. su una proprietà immobiliare che è causato da fattori diversi dalla proprietà stessa. I fattori possono essere ambientali o altri fattori esterni che si verificano nella posizione della proprietà.
Ad esempio, la creazione di un impianto industriale nel quartiere può provocare inquinamento acustico, scarico di rifiuti e fumi non trattati, che possono influire negativamente sui residenti che vivono nel quartiere. Di conseguenza, la presenza dello stabilimento industriale nella stessa posizione dell'immobile provoca bassi tassi di occupazione, con conseguente diminuzione del valore degli immobili nel quartiere.
Sommario
- L'obsolescenza della posizione si verifica a causa di fattori che circondano la proprietà.
- La perdita di valore della proprietà è esercitata sulla proprietà da forze esterne e cambiamenti ambientali nei suoi dintorni.
- L'obsolescenza locale è anche nota come obsolescenza esterna o ambientale.
Fattori esterni che influenzano l'obsolescenza localizzata
Anche fattori esterni possono influenzare le valutazioni degli immobili. Ad esempio, le aree con un alto tasso di criminalità sono meno attraenti per gli investitori, poiché la maggior parte delle persone evita di acquistare proprietà in tale posizione. Altri fattori, come un mercato del lavoro in difficoltà Disoccupazione La disoccupazione è un termine che si riferisce a persone che hanno un'occupazione e cercano un lavoro ma non sono in grado di trovare un lavoro. Inoltre, sono quelle persone nella forza lavoro o gruppo di persone che sono disponibili per un lavoro che non ha un lavoro appropriato. e un ambiente aziendale sfavorevole in un determinato luogo, può comportare una perdita di valore. I potenziali investitori avranno difficoltà a raccogliere capitali sufficienti per acquistare proprietà in quella località.
I fattori esterni che contribuiscono all'obsolescenza della localizzazione sono incurabili da parte dei proprietari e degli inquilini. Questo perché gli investitori non esercitano il controllo su tali fattori o sarebbe troppo costoso per loro trovare una soluzione ai problemi esistenti.
Ad esempio, quando i principali datori di lavoro chiudono le loro attività in un determinato luogo, i proprietari di immobili subiranno bassi tassi di occupazione e insolvenze. Tasso di insolvenza Il tasso di insolvenza si riferisce alla percentuale di prestiti scaduti. Indica la qualità del portafoglio prestiti di una società di prestito o di una banca. e non c'è molto che possano fare per ripristinare la situazione com'era prima. Fattori esterni diminuiscono i rendimenti degli investimenti immobiliari, determinando una significativa perdita di valore.
Fattori ambientali che influenzano l'obsolescenza localizzata
L'ambiente circostante un investimento immobiliare può causare un aumento o una diminuzione del valore di un immobile, a seconda dei cambiamenti che si verificano nel quartiere. L'ambiente è destinato a cambiare costantemente. Ad esempio, l'apertura di una discarica nel vicinato può comportare una diminuzione del valore delle proprietà nel vicinato ei proprietari potrebbero non essere in grado di controllare i cambiamenti.
Le variazioni di valore dovute a fattori ambientali esercitate su un immobile possono essere misurate determinando la differenza di reddito causata da tali variazioni. La perdita di reddito può essere valutata utilizzando il metodo di confronto delle vendite . L'approccio di confronto delle vendite utilizza proprietà simili e vendute di recente nella stessa posizione. Quindi armonizza i valori di almeno tre proprietà comparabili e simili a seconda delle differenze evidenti tra il soggetto e le proprietà comparabili.
Fattori di localizzazione
La posizione di una proprietà determina in larga misura il valore di quella proprietà. Le proprietà situate vicino ai principali canali di trasporto tendono ad attrarre prezzi migliori rispetto a luoghi altrimenti inaccessibili. Le proprietà vicino alle strutture sociali, come scuole, centri commerciali e ospedali, tendono ad essere valutate più in alto rispetto alle proprietà altrimenti remote perché gli investitori non vogliono sostenere costi aggiuntivi per accedere alle strutture.
Esempi di obsolescenza localizzata
La costruzione di una proprietà vicino a strade trafficate espone i residenti alla congestione del traffico, che può disturbare gli orari di viaggio della maggior parte dei residenti. I residenti indaffarati evitano tali aree e questo si traduce in una bassa domanda di case in luoghi specifici. L'elevato traffico provoca anche inquinamento acustico e atmosferico, dovuto alla presenza di molti veicoli sulle strade, che può rappresentare un pericolo per la salute dei residenti. Tali fattori riducono il valore di stima delle proprietà in quella posizione, contribuendo all'obsolescenza della località.
Anche la creazione di proprietà commerciali in una zona residenziale contribuisce alla diminuzione dei valori degli immobili. Gli edifici commerciali possono ospitare diversi tipi di attività, come ristoranti, casinò, locali notturni, ecc. Gli stabilimenti possono esporre i residenti a livelli di rumore elevati, che possono indurre gli inquilini a lasciare i quartieri.
Conclusione
L'ubicazione di una proprietà determina il miglior uso della proprietà. Ad esempio, gli investitori sono attratti dai quartieri di fascia alta a causa dello sviluppo controllato nell'area, nonché della vicinanza a una rete stradale, aeroporti, spiagge, quartieri centrali degli affari, ecc. Qualsiasi fattore che influisce sulla vivibilità in tali luoghi può respingere facilmente i residenti e abbassare i valori delle proprietà.
Gli effetti dell'obsolescenza localizzata sono incurabili, poiché le influenze non derivano dall'interno delle proprietà e i residenti esercitano su di esse un controllo minimo. La perdita di valore a seguito dell'obsolescenza localizzata può essere determinata da un esercizio di valutazione.
Più risorse
Finance offre la certificazione FMVA® Financial Modeling & Valuation Analyst (FMVA) ™ Unisciti a oltre 350.600 studenti che lavorano per aziende come Amazon, JP Morgan e il programma di certificazione Ferrari per coloro che desiderano portare la propria carriera a un livello superiore. Per continuare ad apprendere e far progredire la tua carriera, saranno utili le seguenti risorse finanziarie:
- Credito di carbonio Credito di carbonio Un credito di carbonio è un permesso o certificato negoziabile che fornisce al titolare del credito il diritto di emettere una tonnellata di anidride carbonica o un equivalente di
- Responsabilità ambientale Responsabilità ambientale La responsabilità ambientale si riferisce ai potenziali costi ambientali che un acquirente sostiene quando acquista o affitta un bene. Le passività sorgono quando a
- Approccio valutativo di mercato Approccio valutativo di mercato L'approccio di mercato è un metodo di valutazione utilizzato per determinare il valore di stima di un'azienda, di un'attività immateriale, di un interesse di proprietà aziendale o di un titolo
- Esternalità negative Esternalità negative Le esternalità negative si verificano quando il prodotto e / o il consumo di un bene o servizio esercita un effetto negativo su una terza parte al di fuori del mercato. Una transazione ordinaria coinvolge due parti, cioè il consumatore e il produttore, che sono indicate come la prima e la seconda parte nella transazione.
