Un blocco del tasso ipotecario fluttuante si riferisce a un blocco del tasso ipotecario che offre al mutuatario la possibilità di ridurre il tasso di interesse sul mutuo se i tassi di interesse di mercato Tasso di interesse Un tasso di interesse si riferisce all'importo addebitato da un prestatore a un mutuatario per qualsiasi forma del debito concesso, generalmente espresso in percentuale del capitale. caduta durante un periodo specificato. Fornisce al mutuatario la sicurezza che il tasso ipotecario non aumenterà e che potrà anche trarre vantaggio da tassi ipotecari più bassi in caso di insorgenza.
Un blocco del tasso ipotecario di solito coincide con la data di chiusura di una proprietà: un mutuatario deve approfittarne prima o alla data di chiusura.
Struttura fluttuante del blocco del tasso ipotecario
Tradizionalmente, un mutuatario prende un mutuo a tasso fisso o un mutuo a tasso variabile Mutuo a tasso variabile Un mutuo a tasso variabile è anche noto come mutuo a tasso variabile (ARM). Si riferisce a un tipo di mutuo per la casa in cui il pagamento degli interessi non è fisso ma, ma nessuno dei due prodotti offre i vantaggi di un blocco del tasso ipotecario fluttuante. I mutui a tasso fisso bloccano un tasso per l'intera durata di un mutuo, mentre un mutuo a tasso variabile consente al tasso ipotecario di fluttuare con il tasso di prestito principale Prime Rate Il termine "prime rate" (noto anche come tasso di prestito principale o tasso di interesse primario) si riferisce al tasso di interesse che le grandi banche commerciali applicano sui prestiti e sui prodotti detenuti dai loro clienti con il rating di credito più elevato. dell'istituzione.
Un blocco del tasso ipotecario consente a un mutuatario di trarre vantaggio dal calo dei tassi ipotecari, ma non li espone a tassi ipotecari più elevati se si verificano.
Ecco i meccanismi di base alla base del blocco del tasso ipotecario:
1. L'istituto di credito fornisce una linea di base per quanto i tassi devono diminuire
I prestatori di solito offrono un blocco del tasso ipotecario fluttuante se i tassi ipotecari sono dello 0,25-0,5% migliori del tasso bloccato. Ad esempio, se ti viene offerto un tasso di interesse del 4,25% e il tuo istituto di credito richiede una differenza dello 0,5% per un fluttuante, i tassi attuali dovrebbero scendere al 3,75% affinché un individuo possa trarre vantaggio dall'opzione.
2. Canone di rinegoziazione integrata
Alcuni istituti di credito addebiteranno una percentuale del prestito per l'opzione fluttuante. Ad esempio, un prestatore Finanziatore Un prestatore è definito come un istituto commerciale o finanziario che concede credito a società e individui, con l'aspettativa che l'intero importo possa addebitare un individuo dell'1% su un prestito di $ 500.000 per esercitare l'opzione fluttuante. Se l'individuo sceglie di esercitare l'opzione di fluttuazione verso il basso, dovrà pagare $ 5.000 aggiuntivi (1% di $ 500.000) all'istituto di credito.
3. Nessuna modifica alla data di scadenza del blocco ipotecario
Un mutuatario è tenuto a esercitare o annullare l'opzione fluttuante prima della chiusura. Molti istituti di credito rendono esplicitamente chiaro che non sono in grado di estendere il periodo di blocco per il float down, anche se la data di chiusura è prolungata.
4. È necessario chiedere al creditore un float down
L'opzione float down non viene eseguita automaticamente. Un mutuatario deve richiedere che l'opzione venga esercitata, di persona, per telefono o tramite e-mail.
5. Potrebbe essere necessaria l'approvazione preliminare del prestito condizionale
Alcuni istituti di credito richiedono che un mutuatario abbia ricevuto l'approvazione su un prestito precedente per acquisire l'opzione fluttuante. Inoltre, un prestatore di solito si riserva il diritto di rivedere il credito, il reddito e le attività di un mutuatario prima di assegnare l'opzione fluttuante.
Vantaggi di un blocco del tasso ipotecario fluttuante verso il basso
Alcuni vantaggi di un blocco del tasso ipotecario fluttuante includono:
1. Vantaggi del calo dei tassi
Un'opzione fluttuante offre l'opportunità a un mutuatario di ridurre efficacemente i costi del mutuo se i tassi scendono.
2. Protezione dall'aumento dei tassi
Se i tassi ipotecari aumentano, un blocco del tasso ipotecario fluttuante fornirà protezione al ribasso al mutuatario.
Limitazioni di un blocco del tasso ipotecario fluttuante
Alcune limitazioni di un blocco del tasso ipotecario fluttuante includono:
1. Il pagamento è richiesto anche se non utilizzato
Il mutuatario sarà comunque tenuto a pagare le commissioni associate all'opzione flottante, anche se non la esercitano.
2. Speculativa in natura
Molte opzioni fluttuanti sono incluse in termini di mutuo da mutuatari che ritengono che il tasso ipotecario sottostante scenderà. Se i tassi ipotecari mostrano una storia costante di calo, un mutuatario può inavvertitamente entrare in un'opzione fluttuante con la convinzione che i tassi ipotecari continueranno a scendere.
Esempio pratico
Un individuo vuole acquistare una casa. Hanno già fatto un'offerta per la casa dei loro sogni. Per acquisire la proprietà, l'individuo è tenuto ad acquisire un mutuo prima della data di scadenza. Scelgono di integrare un'opzione di blocco del tasso ipotecario nel loro mutuo per sfruttare i recenti tassi ipotecari in calo.
Di seguito sono riportati i termini del contratto di mutuo del mutuatario:
- Tasso bloccato del 4,5% per 30 anni.
- Il mutuatario deve pagare una commissione fissa di $ 1.000 per esercitare l'opzione fluttuante.
- Il tasso fluttuante è fissato al 4,25%.
Se, prima della chiusura, il tasso ipotecario scende al 4,25% o inferiore, l'individuo avrà la possibilità di bloccare il nuovo tasso inferiore. Potrebbe non sembrare una grande differenza, ma se l'importo del prestito è di $ 5.000.000, allora fa un'enorme differenza:
- $ 5.000.000 al 4,5% significa che un individuo dovrebbe pagare $ 9.120.334 per tutta la durata del prestito.
- $ 5.000.000 al 4,25% significa che un individuo dovrebbe pagare $ 8.854.920 per tutta la durata del prestito.
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