Cap rate è una metrica finanziaria utilizzata dagli investitori immobiliari per analizzare gli investimenti immobiliari e determinare il loro potenziale tasso di rendimento Tasso di rendimento Il tasso di rendimento (ROR) è il guadagno o la perdita di un investimento in un periodo di tempo coperto al costo iniziale dell'investimento espresso in percentuale. Questa guida insegna le formule più comuni basate sui rendimenti annuali. Viene calcolato sulla base del reddito netto che un investimento immobiliare dovrebbe generare su un orizzonte temporale di un anno, il che può aiutare un investitore a decidere se acquistare o meno.
Quando calcoliamo il tasso di copertura, prendiamo il rapporto tra il reddito operativo netto e il valore patrimoniale della proprietà. Il valore del bene immobile, in questo caso, è il prezzo di acquisto che un investitore è disposto a pagare per la proprietà o il prezzo di vendita richiesto per la proprietà.
Sommario
- Cap rate è una metrica che gli investitori utilizzano per determinare il tasso di rendimento atteso in base al reddito annuo atteso di una proprietà.
- Il cap rate è calcolato trovando il rapporto tra l'utile netto di esercizio e il valore corrente di mercato dell'immobile.
- Aiuta gli investitori a determinare se una proprietà da acquistare è un buon affare o è troppo cara.
Come calcolare il Cap Rate
Il cap rate è calcolato prendendo il reddito netto di esercizio dell'immobile in questione e dividendolo per il valore di mercato dell'immobile. Il valore del cap rate risultante viene quindi applicato alla proprietà che un investitore desidera acquistare per ottenere il valore di mercato corrente in base al suo reddito annuale.
La formula per il calcolo del cap rate è la seguente:
Dove:
- Il reddito operativo netto è il reddito annuo che si prevede sarà generato dalla proprietà. Si ottiene prelevando le spese sostenute per la regolare manutenzione dell'immobile e detraendole dal reddito annuo atteso. Le spese dovrebbero includere voci quali tasse di proprietà, utenze Spese per utenze Le spese per utenze sono il costo sostenuto per l'utilizzo di utenze quali elettricità, acqua, smaltimento dei rifiuti, riscaldamento e fognature. Le spese sono sostenute, costi di assicurazione, quote di associazione del proprietario della casa, ecc. Il valore dovrebbe escludere il capitale del mutuo e il pagamento degli interessi.
- Il valore di mercato corrente rappresenta l'importo che una proprietà può essere venduta nel mercato corrente. Il valore si ottiene ricavando il recente prezzo di vendita di immobili simili nella zona.
Come gli investitori utilizzano il Cap Rate
Gli investitori possono utilizzare il tasso di copertura nei seguenti due modi principali:
1. Al momento dell'acquisto
Una delle applicazioni del tasso limite è quando si valutano i potenziali investimenti da acquistare e lo strumento può essere un buon indicatore del rendimento che ci si può aspettare da un investimento. L'utilizzo del tasso limite su una serie di potenziali investimenti può aiutare ad analizzare il rendimento degli investimenti e quale si adatta ai tuoi obiettivi di investimento. Con il cap rate, puoi confrontare le proprietà in base a una percentuale specifica, piuttosto che prendere una decisione basata sulle fluttuazioni degli affitti di mercato e dei prezzi degli immobili.
Ad esempio, si supponga che un investitore stia valutando di acquistare una delle tre proprietà elencate. Un investitore può prima ottenere i redditi operativi netti per tutte e tre le proprietà al fine di calcolare i loro tassi massimi. Si dovrebbero anche considerare le spese ricorrenti delle proprietà e dei loro affitti periodici Spese di affitto Le spese di affitto si riferiscono al costo totale di utilizzo della proprietà in affitto per ciascun periodo di rendicontazione. Di solito è tra le spese maggiori che le aziende riportano. Solitamente solo due spese sono superiori al canone di locazione: costo della merce venduta (COGS) e spesa di compensazione (salari). , per vedere se ci sono opportunità per ridurre le spese o aumentare gli affitti. Può essere ottenuto quando le spese ricorrenti sono troppo elevate per metro quadrato di spazio,oppure gli affitti periodici sono inferiori ai tassi di mercato rispetto a quanto addebitato da altri immobili comparabili.
Esempio pratico
Ad esempio, supponiamo che la proprietà A, quotata a $ 475.000, generi un reddito operativo netto di $ 40.000. Supponendo che il tasso massimo medio per proprietà comparabili sia del 9,1%, possiamo tentare di scoprire se il prezzo richiesto è giustificato per questa proprietà.
9,1% = $ 40.000 / X
X = 40.000 / 9,1%
X = $ 439.560
Un tasso massimo del 9,1% conferisce alla proprietà A un valore di mercato di $ 439.560. Significa che il prezzo di listino supera il valore di mercato corrente di $ 35.440. Un valore di mercato di $ 475.000 sarebbe giustificato se il reddito operativo netto della proprietà fosse $ 43.225 ($ 475.000 x 9,1%).
2. Durante la vendita
Un investitore può anche utilizzare il tasso massimo per trovare il valore di mercato corrente di una proprietà che intende vendere in base al valore di mercato delle proprietà vendute di recente nella stessa posizione. Il primo passo per calcolare il valore di mercato è trovare proprietà simili a quella venduta in termini di dimensioni, tipologia e posizione.
Il passaggio successivo consiste nel trovare i valori di quotazione e il reddito operativo netto. Le informazioni possono essere ottenute dal sito web immobiliare in cui tali proprietà sono elencate o contattando gli agenti immobiliari che hanno venduto le proprietà. L'investitore può quindi utilizzare i redditi operativi netti ei valori di mercato di ciascuna delle proprietà comparabili per ottenere il tasso di protezione medio.
Esempio pratico
Supponendo che il tasso di copertura sia del 9,1%, come nel nostro esempio precedente, possiamo utilizzarlo per ottenere il valore di mercato corrente della proprietà da vendere, dove è noto il reddito operativo netto. Se il reddito operativo netto della proprietà è di $ 38.000, possiamo ottenere il valore di mercato come segue:
9,1% = $ 38.000 / X
X = $ 38.000 / 9,1%
X = $ 417.582
Pertanto, il valore attuale della proprietà, basato sui tassi di mercato prevalenti, è di $ 417.582. Il venditore può utilizzare la cifra per impostare il prezzo richiesto per la proprietà, che sarà il prezzo di quotazione indicato sui siti Web di elenchi di immobili.
Più risorse
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