Un titolo garantito da ipoteca (MBS) è un titolo di debito garantito da un'ipoteca o da una raccolta di mutui. Un MBS è un titolo garantito da attività negoziato sul mercato secondario Mercato degli investimenti alternativi (AIM) L'Alternative Investment Market (AIM) è stato lanciato il 19 giugno 1995 come mercato secondario della Borsa di Londra (LSE). Il mercato è stato progettato e ciò consente agli investitori di trarre profitto dall'attività ipotecaria senza la necessità di acquistare o vendere direttamente mutui per la casa.
I mutui vengono venduti a istituzioni come una banca di investimento Elenco delle migliori banche di investimento Elenco delle 100 migliori banche di investimento del mondo in ordine alfabetico. Le principali banche di investimento nell'elenco sono Goldman Sachs, Morgan Stanley, BAML, JP Morgan, Blackstone, Rothschild, Scotiabank, RBC, UBS, Wells Fargo, Deutsche Bank, Citi, Macquarie, HSBC, ICBC, Credit Suisse, Bank of America Merril Lynch o un'istituzione governativa, che poi lo impacchettano in un MBS che può essere venduto a singoli investitori. Un'ipoteca contenuta in un MBS deve provenire da un istituto finanziario autorizzato.
Quando un investitore acquista un titolo garantito da ipoteca, essenzialmente presta denaro agli acquirenti di case. In cambio, l'investitore ottiene i diritti sul valore del mutuo, compresi gli interessi e il pagamento del capitale effettuati dal mutuatario.
La vendita dei mutui che detengono consente alle banche di prestare mutui ai propri clienti con meno preoccupazione sulla possibilità che il mutuatario sia in grado di rimborsare il prestito. La banca funge da intermediario tra gli investitori MBS e gli acquirenti di case. Gli acquirenti tipici di MBS includono investitori individuali, società di capitali. Società Una società è un'entità legale creata da individui, azionisti o azionisti, con lo scopo di operare a scopo di lucro. Le società possono stipulare contratti, citare in giudizio ed essere citate in giudizio, possedere beni, versare tasse federali e statali e prendere in prestito denaro da istituzioni finanziarie. e investitori istituzionali.
Tipi di titoli garantiti da ipoteca
Esistono due tipi di base di titoli garantiti da ipoteca: titoli garantiti da ipoteca pass-through e obbligazioni ipotecarie garantite (CMO) .
1. MBS pass-through
Il titolo garantito da ipoteca pass-through è il più semplice MBS, strutturato come un trust, in modo che i pagamenti di capitale e interessi vengano trasferiti agli investitori. Viene fornito con una data di scadenza specifica, ma la vita media può essere inferiore all'età di maturità indicata.
Il trust che vende MBS pass-through è tassato in base alle regole del trust concedente, che impone che i detentori dei certificati pass-through siano tassati in quanto proprietari diretti del trust assegnato al certificato.
2. Obbligazione ipotecaria collateralizzata (CMO)
Le obbligazioni ipotecarie garantite comprendono più pool di titoli, noti anche come tranche. Ogni tranche ha diverse scadenze e priorità nella ricezione del capitale e degli interessi.
Le tranche ricevono anche rating di credito separati. Le tranche meno rischiose offrono i tassi di interesse più bassi, mentre le tranche più rischiose hanno tassi di interesse più elevati e, quindi, sono generalmente più preferite dagli investitori.
Come funziona un titolo garantito da ipoteca
Quando vuoi comprare una casa, ti rivolgi a una banca per concederti un mutuo. Se la banca conferma che sei affidabile, depositerà il denaro sul tuo conto. Ti verrà quindi richiesto di effettuare pagamenti periodici alla banca in base al contratto di mutuo. La banca può scegliere di riscuotere il pagamento del capitale e degli interessi oppure può scegliere di vendere l'ipoteca a un altro istituto finanziario.
Se la banca decide di vendere l'ipoteca a un'altra banca, istituzione governativa o entità privata, utilizzerà i proventi della vendita per concedere nuovi prestiti. L'istituto che acquista il mutuo ipotecario mette in comune il mutuo con altri mutui aventi caratteristiche simili, come i tassi di interesse e le scadenze.
Quindi vende questi titoli garantiti da ipoteca agli investitori interessati. Utilizza i fondi della vendita per acquistare più titoli e far fluttuare più MBS nel mercato aperto.
Il ruolo del governo in MBS
In risposta alla Grande Depressione degli anni '30, il governo istituì la Federal Housing Administration (FHA) per aiutare nella riabilitazione e costruzione di case residenziali. L'agenzia ha contribuito allo sviluppo e alla standardizzazione del mutuo a tasso fisso e alla divulgazione del suo utilizzo.
Nel 1938, il governo creò Fannie Mae, un'agenzia sponsorizzata dal governo, per acquistare i mutui assicurati dalla FHA. Fannie Mae è stata successivamente divisa in Fannie Mae e Ginnie Mae per sostenere i mutui assicurati dalla FHA, la Veterans Administration e i mutui assicurati dalla Farmers Home Administration.
Nel 1970, il governo creò un'altra agenzia, Freddie Mac, per svolgere funzioni simili a quelle svolte da Fannie Mae.
Freddie Mac e Fannie Mae acquistano entrambi un gran numero di mutui da vendere agli investitori. Garantiscono inoltre pagamenti tempestivi del capitale e degli interessi su questi titoli garantiti da ipoteca. Anche se i mutuatari originali non riescono a effettuare pagamenti tempestivi, entrambe le istituzioni effettuano comunque pagamenti ai loro investitori.
Il governo, tuttavia, non garantisce Freddie Mac e Fannie Mae. Se falliscono, il governo non è obbligato a venire in loro soccorso. Tuttavia, il governo federale fornisce una garanzia a Ginnie Mae. A differenza delle altre due agenzie, Ginnie Mae non acquista MBS. Pertanto, presenta il rischio più basso tra le tre agenzie.
Il ruolo di MBS nella crisi finanziaria del 2008
I titoli garantiti da ipoteca di bassa qualità sono stati tra i fattori che hanno portato alla crisi finanziaria del 2008. Sebbene il governo federale regolasse le istituzioni finanziarie che hanno creato MBS, non c'erano leggi che governassero direttamente gli MBS stessi.
La mancanza di regolamentazione significava che le banche potevano ottenere i loro soldi immediatamente vendendo mutui immediatamente dopo aver effettuato i prestiti, ma gli investitori in MBS sostanzialmente non erano affatto protetti. Se i mutuatari dei mutui ipotecari andavano in default, non c'era un modo sicuro per compensare gli investitori MBS.
Il mercato ha attratto tutti i tipi di istituti di credito ipotecario, comprese le istituzioni finanziarie non bancarie. I prestatori tradizionali sono stati costretti ad abbassare i loro standard di credito per competere per l'attività di mutuo per la casa.
Allo stesso tempo, il governo degli Stati Uniti ha esercitato pressioni sugli istituti di credito affinché estendessero il finanziamento ipotecario ai mutuatari con un rischio di credito più elevato. Ciò ha portato alla creazione di enormi quantità di mutui con un alto rischio di insolvenza. Molti mutuatari hanno semplicemente stipulato mutui che alla fine non potevano permettersi.
Con un'offerta costante e una domanda crescente di titoli garantiti da ipoteca, Freddie Mac e Fannie Mae hanno sostenuto in modo aggressivo il mercato emettendo sempre più MBS. Gli MBS creati erano investimenti sempre più di bassa qualità e ad alto rischio. Quando i mutuatari hanno iniziato a non rispettare i propri obblighi, si è verificato un effetto domino del crollo del MBS che alla fine ha spazzato via trilioni di dollari dall'economia statunitense. Gli effetti della crisi dei mutui subprime si sono diffusi ad altri paesi in tutto il mondo.
Letture correlate
Ci auguriamo che ti sia piaciuto leggere la guida di Finance su un titolo garantito da ipoteca. Finance offre la certificazione FMVA® Financial Modeling & Valuation Analyst (FMVA) ™ Unisciti a oltre 350.600 studenti che lavorano per aziende come Amazon, JP Morgan e il programma di certificazione Ferrari per coloro che desiderano portare la propria carriera a un livello superiore. Per continuare ad apprendere e far progredire la tua carriera, le seguenti risorse saranno utili:
- Mercato del capitale azionario Mercato del capitale azionario (ECM) Il mercato del capitale azionario è un sottoinsieme del mercato dei capitali, in cui istituzioni finanziarie e società interagiscono per negoziare strumenti finanziari
- Debt Capital Markets Debt Capital Markets (DCM) I gruppi Debt Capital Markets (DCM) sono responsabili di fornire consulenza direttamente agli emittenti aziendali in merito alla raccolta del debito per acquisizioni, rifinanziamento del debito esistente o ristrutturazione del debito esistente. Questi team operano in un ambiente in rapido movimento e lavorano a stretto contatto con un partner di consulenza
- Classe di attività Classe di attività Una classe di attività è un gruppo di veicoli di investimento simili. Diverse classi o tipi di attività di investimento, come gli investimenti a reddito fisso, sono raggruppate insieme in base a una struttura finanziaria simile. Solitamente sono negoziati negli stessi mercati finanziari e soggetti alle stesse regole e regolamenti.
- Interesse semplice Interesse semplice Formula, definizione ed esempio dell'interesse semplice. L'interesse semplice è un calcolo dell'interesse che non tiene conto dell'effetto della composizione. In molti casi, l'interesse aumenta con ogni periodo designato di un prestito, ma nel caso dell'interesse semplice, non lo è. Il calcolo dell'interesse semplice è uguale all'importo del capitale moltiplicato per il tasso di interesse, moltiplicato per il numero di periodi.
