Il reddito operativo netto (NOI) è il valore di una proprietà generatrice di entrate quando i costi operativi totali e le perdite da locali liberi sono detratti dal reddito totale della proprietà. Il NOI aiuta l'investitore a determinare la redditività della proprietà quando prende una decisione di investimento. Tuttavia, il calcolo del NOI esclude le spese relative a tasse, deprezzamento, ammortamento Ammortamento L'ammortamento si riferisce all'atto di estinguere un debito attraverso pagamenti più piccoli programmati e predeterminati. In quasi tutte le aree in cui è applicabile il termine ammortamento, questi pagamenti vengono effettuati sotto forma di capitale e interessi. Il termine è anche strettamente correlato al concetto di ammortamento. e altre spese in conto capitale.
Le entrate totali generate dalla proprietà includono tutti i possibili flussi di entrate dalla proprietà. Il reddito principale delle proprietà immobiliari proviene dall'affitto dei locali. Tuttavia, è possibile ricavare ulteriori entrate da tariffe di parcheggio, distributori automatici, lavatrici e altri servizi in loco.
Le spese operative totali (sottratte dal totale delle entrate) provengono dal regolare funzionamento e manutenzione della proprietà, escluse eventuali spese in conto capitale. Le spese operative includono i costi, come le commissioni addebitate dalla direzione, le assicurazioni, le commissioni addebitate per i servizi legali, le utenze. Le spese sono sostenute, spese di pulizia e riparazioni di manutenzione generale.
Le spese in conto capitale non vengono prese in considerazione nelle spese sottratte nel NOI. Le spese in conto capitale sono quelle che i proprietari dell'immobile decidono di acquistare o sostituire parzialmente o totalmente nei locali, cioè sostituendo un impianto di condizionamento.
Riepilogo rapido
- Il reddito operativo netto (NOI) nel settore immobiliare è la formula utilizzata dai professionisti del settore immobiliare per determinare il valore di una proprietà generatrice di reddito.
- NOI aiuta gli investitori immobiliari a distinguere tra una buona opportunità di investimento da un investimento altrimenti non utile.
- Il calcolo del NOI non prende in considerazione la tassazione, l'ammortamento degli immobili, gli interessi pagati sui prestiti e l'ammortamento.
Risultato operativo netto vs. utile netto
L'utile operativo netto è il reddito generato dalle operazioni quotidiane dell'azienda meno le spese operative. Il ricavo totale preso in considerazione esclude guadagni aggiuntivi da investimenti esterni all'azienda. Le spese operative totali escludono spese aggiuntive al di fuori della regolare gestione dell'attività, come tasse, interessi pagati ai finanziatori e altre spese in conto capitale.
D'altra parte, il reddito netto è l'ultima cifra ottenuta dopo che tutte le spese sono state sottratte dal reddito totale. I ricavi totali includono tutti i canali di reddito, inclusi tutti i redditi operativi, i redditi da investimenti, gli interessi sui prestiti offerti, ecc. I costi dedotti includono le spese in conto capitale, le tasse e tutte le spese operative.
Tasso di capitalizzazione vs. risultato operativo netto
Il tasso di capitalizzazione (tasso massimo) e il NOI vanno di pari passo nell'aiutare un investitore a prendere decisioni di investimento nel settore immobiliare. Analogamente al NOI, il tasso limite viene utilizzato per valutare la redditività di un investimento. Aiuta l'investitore a determinare il probabile ritorno sull'investimento Formula ROI (Ritorno sull'investimento) Il ritorno sull'investimento (ROI) è un rapporto finanziario utilizzato per calcolare il vantaggio che un investitore riceverà in relazione al proprio costo di investimento. Viene più comunemente misurato come reddito netto diviso per il costo del capitale originario dell'investimento. Maggiore è il rapporto, maggiore è il vantaggio ottenuto. in modo più accurato rispetto ai metodi convenzionali. Il cap rate, quindi, è il reddito operativo netto diviso per il valore dell'investimento. Il quoziente fornisce la percentuale del ritorno annuale sull'investimento.
I tassi di capitalizzazione, così come il NOI, sono componenti cruciali per gli investitori in quanto aiutano a misurare la redditività di un investimento, soprattutto nelle fasi iniziali del processo di investimento. Consentono il confronto di investimenti fattibili per aiutare l'investitore a prendere decisioni e giudizi informati. Il tasso massimo aiuta anche un'entità a comprendere in dettaglio i propri costi operativi e ad intraprendere azioni adeguate per ridurre eventuali spese non necessarie.
La descrizione di un cap rate buono o cattivo è relativo alla posizione geografica. Gli investitori non possono confrontare i tassi massimi ottenuti da regioni diverse, ma dovrebbero confrontare quelli che rientrano nella stessa località. Ad esempio, due tassi massimi simili in cui uno proviene da una località urbana di fascia alta sono diversi da uno rurale anche se possono sembrare simili in termini di valore.
Massimizzare NOI
Massimizzare il reddito operativo netto si traduce in un aumento della redditività, che è l'obiettivo fondamentale del business. Poiché NOI viene utilizzato per valutare la salute finanziaria di un'azienda, più è alto, meglio è per l'azienda. Aiuta anche a individuare probabili modelli nel business per un periodo di tempo.
Per massimizzare il NOI, l'entità è obbligata a tagliare le spese, ridurre i crediti inesigibili e aumentare le vendite. Tagliare le spese può significare ridurre al minimo i costi più bassi possibili. Le strategie per ottenere la riduzione dei costi includono l'esternalizzazione della manodopera, l'implementazione di soluzioni tecnologiche, operazioni efficaci per ridurre al minimo gli sprechi, l'eliminazione di operazioni obsolete e l'ottimizzazione delle strategie di marketing 4 P's of Marketing Le "4 P's of Marketing" si riferiscono ai quattro elementi chiave che compongono il processo di marketing a prodotto o servizio. Coinvolgono un marketing mix, che è un file.
Più risorse
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