Cos'è un modello di sviluppo immobiliare?

Un modello di sviluppo immobiliare di solito è costituito da due sezioni: il riepilogo dell'operazione e il modello di flusso di cassa. All'interno del riepilogo dell'affare, tutte le ipotesi importanti - incluso il programma (che definisce la sequenza temporale), le statistiche della proprietà, i costi di sviluppo, le ipotesi di finanziamento e le ipotesi di vendita - sono elencate e utilizzate per calcolare l'economia e la redditività Indice di redditività L'indice di redditività ) misura il rapporto tra il valore attuale dei flussi di cassa futuri e l'investimento iniziale. L'indice è uno strumento utile per classificare i progetti di investimento e mostrare il valore creato per unità di investimento. L'indice di redditività è anche noto come Profit Investment Ratio (PIR) o Value Investment Ratio (VIR). del progetto.

Il modello di flusso di cassa inizia con l'accumulo di entrate, spese mensili Budget operativo Un budget operativo è costituito da entrate e spese per un periodo di tempo, tipicamente un trimestre o un anno, che un'azienda utilizza per pianificare le proprie operazioni. Scarica il modello Excel gratuito. Il modello di budget mensile ha una colonna per ogni mese e i totali devono essere le cifre annuali dell'intero anno, il finanziamento e infine i flussi di cassa liberi con leva, NPV (valore attuale netto), NPV Formula Una guida alla formula NPV in Excel durante l'esecuzione dell'analisi finanziaria . È importante capire esattamente come funziona la formula NPV in Excel e la matematica sottostante. NPV = F / [(1 + r) ^ n] dove, PV = valore attuale, F = pagamento futuro (flusso di cassa), r = tasso di sconto, n = numero di periodi futuri e IRR (tasso di rendimento interno ) del progetto. Nelle sezioni seguenti,seguiremo i passaggi chiave per costruire un modello di sviluppo immobiliare ben organizzato.

Riepilogo offerta

1. Programma e statistiche sulla proprietà

Il primo passo nella costruzione di un modello di sviluppo immobiliare è compilare i presupposti per la pianificazione e le statistiche sulla proprietà. Ecco un elenco di elementi che dovrebbero essere inclusi:

Programma del modello di sviluppo immobiliare

2. Costi di sviluppo

Per la fase successiva nella creazione di un modello di sviluppo immobiliare, inseriremo le ipotesi per i costi di sviluppo in termini di importo totale, costo per unità e costo per piede quadrato. I costi di sviluppo potrebbero includere il costo del terreno, i costi di costruzione, la manutenzione, gli imprevisti rigidi e flessibili, il marketing, ecc. Utilizzando le statistiche sulla proprietà inserite in precedenza, possiamo calcolare tutti questi numeri e completare la sezione dei costi di sviluppo. La sezione dovrebbe essere simile a questa:

Modellazione immobiliare

Fonte immagine: corso di modellazione finanziaria immobiliare di Finance.

3. Presupposti di vendita

Nelle ipotesi di vendita, calcoleremo le entrate totali di questo progetto. Supponiamo che venga effettuata una ricerca di mercato e basata su dati comparabili, riteniamo che $ 500 per piede quadrato sia un punto di partenza realistico per il prezzo di vendita. Lo utilizzeremo quindi come motore per le entrate. Dopo aver calcolato le vendite (totale, $ / unità, $ / SF), le commissioni di vendita (ad esempio, 50%) e la garanzia, possiamo calcolare i proventi netti di questo progetto.

4. Ipotesi di finanziamento

Per il finanziamento, ci sono tre presupposti fondamentali: percentuale prestito / costo, tasso di interesse e prestito fondiario.

Prima di calcolare l'importo totale del prestito, dobbiamo calcolare l'importo totale del costo di sviluppo. Poiché non abbiamo ancora calcolato gli interessi passivi, per ora possiamo collegare la cella al modello di flusso di cassa e ottenere il valore una volta compilato il modello di flusso di cassa. Le commissioni sono le stesse delle commissioni di vendita nella sezione delle ipotesi di vendita. I costi totali di sviluppo possono essere calcolati come:

  • Costo totale di sviluppo = Costo del terreno + Costo di sviluppo + Somma di interessi e commissioni

Ora possiamo completare il resto delle ipotesi di finanziamento.

  • L'importo massimo del prestito ottenuto per questo progetto = Costo di sviluppo totale x Percentuale prestito-costo
  • Importo del capitale = Costo di sviluppo totale - Importo massimo del prestito

Ipotesi di finanziamento nel modello immobiliare

Fonte immagine: Corso sul modello di sviluppo immobiliare di Finance.

Le cifre sopra saranno le ipotesi dalla sezione Riepilogo offerta. Una volta completato il Cash Flow Model, torneremo e completeremo la sezione Development Pro Forma e aggiungeremo l'analisi di sensitività.

Modello di flusso di cassa

1. Incremento delle entrate

Il primo passo nel calcolo dei ricavi è scoprire l'assorbimento e le chiusure delle residenze cittadine. L'assorbimento è il numero di case disponibili vendute durante un determinato periodo di tempo, mentre le chiusure sono il numero di case chiuse una volta completata la costruzione.

Ora possiamo aumentare le entrate utilizzando le informazioni sull'assorbimento e sulle chiusure.

  • Vendite Townhomes = Prezzo di vendita / Unità x Chiusure Townhome
  • Prime commissioni del 50% (addebitate quando le case vengono vendute) = - Assorbimento residenza cittadina x Prezzo di vendita / Unità x (Commissione% / 2)
  • Secondo 50% di commissioni (addebitate quando le case sono chiuse) = - Chiusure di case a schiera x Prezzo di vendita / Unità x (Commissione% / 2)
  • Garanzia = - Costo della garanzia / Unità x Chiusure Townhome
  • Entrate nette totali = SOMMA (vendite di case a schiera + 50% commissioni + 50% commissioni + garanzia)

(* Nota che le commissioni e la garanzia sono in importi negativi.)

2. Spese

Ora scopriremo le spese di sviluppo, che includono il costo di acquisto del terreno, le spese di pre-costruzione e le spese di costruzione. I numeri possono essere trovati nella sezione ipotesi dei costi di sviluppo dal riepilogo dell'affare.

  • Costo di acquisizione della terra = Costo del terreno
  • Spesa pre-costruzione = Spesa pre-costruzione ($ / mese)
  • Spese di costruzione = (Costi di sviluppo - Spese di pre-costruzione) / n. di mesi di costruzione
  • Costi di sviluppo totali = SOMMA (costo di acquisto del terreno + spesa di pre-costruzione + spesa di costruzione)

3. Costi per il finanziamento e proventi per il rimborso del capitale

Il costo da finanziare è il deficit nel flusso di cassa del progetto che deve essere finanziato. Quando il ricavo netto totale è inferiore ai costi di sviluppo totali, c'è un flusso di cassa negativo che dobbiamo coprire. Quando il reddito netto totale diventa maggiore dei costi di sviluppo totali, ci saranno proventi positivi che possiamo utilizzare per rimborsare il capitale preso in prestito. Possiamo usare le seguenti formule per calcolare i due numeri:

  • Costi da finanziare = IF ((Ricavi netti totali - Costi di sviluppo totali)> 0, (Ricavi netti totali - Costi di sviluppo totali), 0)
  • Proventi per rimborsare il capitale = IF ((Ricavi netti totali - Costi di sviluppo totali) <0, (Ricavi netti totali - Costi di sviluppo totali), 0)

4. Finanziamento

Successivamente, calcoliamo i saldi dei prestiti, i prelievi, i rimborsi e gli interessi maturati. La tabella seguente riassume i calcoli per il primo periodo e i periodi seguenti:

Finanziamento

Dovremmo anche eseguire un rapido controllo di integrità per assicurarci che nessuno dei saldi finali superi l'importo massimo del prestito.

5. Flusso di cassa libero e IRR

Ora possiamo calcolare i flussi di cassa liberi con leva e l'IRR risultante di questo progetto.

  • Flusso di cassa libero con leva = SOMMA (costi per il finanziamento, proventi per il rimborso del capitale, prelievi di prestiti, rimborsi di prestiti)

Equity Balance è semplicemente l'FCF cumulativo:

  • Il saldo del primo periodo = Levered Free Cash Flow
  • Saldi del periodo successivo = Saldo precedente - Flusso di cassa libero con leva

Infine, utilizzando la formula XIRR, possiamo calcolare il Levered IRR per questo progetto:

  • IRR con leva = XIRR (tutti i flussi di cassa liberi con leva, periodo di tempo corrispondente)

Free Cash Flow e IRR nel modello di sviluppo immobiliare

Fonte immagine: corso di modellazione finanziaria immobiliare di Finance.

Più risorse

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