Nel settore immobiliare, l'obsolescenza funzionale si riferisce alla diminuzione dell'utilità di un progetto di architettura in modo tale che modificarlo per adattarlo ai progetti immobiliari attuali è quasi impossibile. A lungo termine, l'obsolescenza funzionale si traduce in perdite per gli investitori dovute al fatto che gli investimenti immobiliari Reddito corrente (investimenti immobiliari) Il reddito corrente è una strategia di investimento che offre agli investitori un'esposizione a pagamenti costanti sopra la media. I più comuni incentrati sul reddito corrente sono finanziariamente intensi.
Quando una proprietà diventa obsoleta, non può più essere utile al proprietario né alla comunità. Renderlo curabile può comportare costi di demolizione e costi di rimozione dei detriti, che possono portare maggiori perdite al proprietario o all'investitore.
Riepilogo rapido
- L'obsolescenza funzionale si riferisce allo stato in cui una caratteristica di progettazione nel settore immobiliare perde la sua domanda poiché è arcaica e altri progetti moderni hanno preso il sopravvento.
- L'obsolescenza funzionale non viene corretta facilmente poiché il design obsoleto non è curabile con facilità.
- Esempi concreti di obsolescenza funzionale includono ponti con corsie e banchine inadeguate e strade che non possono gestire le moderne esigenze di traffico.
Comprensione dell'obsolescenza funzionale
Gli investitori nella situazione di obsolescenza funzionale possono considerare l'utilità a lungo termine della proprietà in questione. Ad esempio, una vecchia casa con due camere da letto in una zona con tre moderne camere da letto con bagno in ogni stanza può essere considerata funzionalmente obsoleta.
Altri articoli che sono altamente inclini all'obsolescenza funzionale includono l'elettronica, come gli smartphone. L'industria degli smartphone è in continua evoluzione e i nuovi design diventano obsoleti rapidamente a causa dell'incompatibilità e dei vecchi design.
Tuttavia, a volte, è possibile tornare alla ribalta dall'obsolescenza funzionale. Ad esempio, le aziende del settore del mobile possono ridisegnare i propri mobili per adattarli alle ultime tendenze e presentarli in vendita con design moderno.
Tipi di obsolescenza funzionale
I due principali tipi di obsolescenza funzionale sono:
1. Obsolescenza curabile
L'obsolescenza curabile può essere causata dalla mancanza di infissi specifici a cui si può porre rimedio acquistando gli infissi richiesti, dalla presenza di un infisso non più importante per l'immobile, o dalla mancanza di uno o più infissi a cui si può rimediare sostituendo l'articolo richiesto.
2. Obsolescenza incurabile
L'incurabile obsolescenza funzionale è principalmente causata da fattori esterni sui quali il proprietario dell'immobile non ha alcuna influenza. Gli investitori possono prevenire il verificarsi di tale obsolescenza conducendo una ricerca adeguata sulle tendenze e sui progetti più recenti nel settore immobiliare prima di impegnarsi nell'investimento.
L'obsolescenza incurabile è un tipo di obsolescenza che non è finanziariamente pratico da curare. Si verifica quando è troppo costoso risolvere il problema. Ad esempio, un vecchio edificio residenziale in una zona con moderne case residenziali può essere considerato inguaribile perché richiederebbe pesanti ristrutturazioni per renderlo moderno e aumentare il suo valore di rivendita.
Il costo dei lavori di ristrutturazione sarà notevolmente superiore all'importo che riporterà una volta venduto. In generale, l'obsolescenza funzionale può essere prevista nelle fasi iniziali dell'analisi e della valutazione di q proprietà immobiliare prima dell'acquisizione.
L'impatto dell'obsolescenza funzionale sulle proprietà
L'obsolescenza funzionale porta a un calo della valutazione degli immobili durante una valutazione Valutazione Una valutazione è fondamentalmente un modo per condurre un'analisi imparziale o una valutazione di un bene, un'azienda o un'organizzazione, o per valutare una prestazione rispetto a un dato insieme di standard o criteri. Eseguita da un perito qualificato, una valutazione viene solitamente eseguita ogni volta che una proprietà o un bene deve essere venduto e il suo valore deve essere determinato. Il settore immobiliare è molto incline all'obsolescenza funzionale poiché il settore è dinamico e la domanda di case moderne causa questo dinamismo.
Ad esempio, una vecchia casa trovata in un quartiere vivace con bungalow moderni a piani è funzionalmente obsoleta. La casa potrebbe non presentare alcun difetto, ma il mercato in un determinato momento non richiede tali standard. Tuttavia, una casa del genere può essere ristrutturata per avvicinarsi agli standard del suo ambiente.
Gli effetti peggiori per l'immobile dovuti all'obsolescenza funzionale sono le perdite subite e la difficoltà nel trasformare l'immobile in una struttura convenzionalmente moderna per adeguarsi agli standard attuali.
Fattori esterni che influenzano l'obsolescenza funzionale
Ci sono alcuni fattori che influenzano l'obsolescenza funzionale e che gli investitori possono influenzare a proprio vantaggio. Tali fattori sono curabili e non sono svantaggiosi per la valutazione degli immobili. Curare tale obsolescenza può essere facile come riparare, ridipingere o persino installare strutture moderne mancanti per rendere la proprietà moderna e aggiornata.
Tuttavia, ci sono effetti esterni incurabili che non possono essere influenzati dagli investitori immobiliari. L'obsolescenza esterna e inguaribile determina un forte calo nella stima di un immobile quando valutato. Esempi di fattori esterni di obsolescenza incurabile includono i seguenti casi:
1. Strade trafficate
Una proprietà può essere situata vicino a una strada che può diventare trafficata a lungo termine. Le proprietà residenziali e commerciali vicino a strade trafficate tendono ad essere meno attraenti e quindi perdono rapidamente valore. Le strade trafficate sottopongono i residenti all'inquinamento acustico e al traffico infinito, il che riduce la domanda nel mercato immobiliare.
Le unità residenziali situate in prossimità di esercizi commerciali come locali notturni e ristoranti possono essere interessate dall'inquinamento acustico delle attività commerciali, causandone una parziale obsolescenza funzionale.
2. Costruzione di discariche
Inoltre, la costruzione di discariche in prossimità di locali residenziali o commerciali provoca inquinamento acustico e odoroso che rende tale proprietà meno richiesta. Il reddito da tali proprietà può diminuire in modo significativo, poiché gli inquilini sono liberi di aree più amichevoli.
3. Costruzione di alloggi a basso reddito
Un altro esempio può essere la costruzione di appartamenti a basso reddito in un quartiere di fascia alta. Un quartiere benestante disgusta i grattacieli poiché la maggior parte di loro costruisce lussuose ville a due piani. Tali appartamenti possono scoraggiare gli acquirenti di investimenti residenziali, riducendo quindi il valore di tali proprietà immobiliari.
Più risorse
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