Questa guida illustrerà le basi della modellazione finanziaria immobiliare e i concetti chiave necessari per iniziare a costruire i propri modelli per i progetti di sviluppo.
Per iniziare, inizieremo definendo alcuni dei termini chiave che devi conoscere prima di costruire il tuo modello.
Termini e definizioni immobiliari
LTV - "prestito a valore" - l'importo del finanziamento del debito che un prestatore fornirà come percentuale del valore di mercato (ad esempio, 80%)
LTC - "prestito a costo" - l'importo del finanziamento del debito che un prestatore fornirà come percentuale del costo di uno sviluppo (ad esempio, 70%)
NOI - "reddito operativo netto" - ricavi lordi da locazione meno spese operative (tasse sulla proprietà, assicurazione, riparazioni e manutenzione, spese in conto capitale, ecc.)
Cap Rate - reddito operativo netto diviso per il valore dell'immobile, espresso in percentuale (es. 4,5%)
Periodo di ammortamento : il numero di mesi / anni in cui vengono ripartiti i rimborsi principali di un prestito. Il tempo totale necessario per estinguere il mutuo (ad esempio, 30 anni).
Strutture e joint venture (JV)
La maggior parte degli sviluppi sono strutturati come una joint venture tra General Partners (GP) e Limited Partners (LP).
Punti chiave sui medici di base:
- Responsabile di tutte le decisioni di gestione
- Obbligo fiduciario di agire a beneficio dei soci accomandanti
- Pienamente responsabile per le sue azioni
- Può avere garanzie come garanzia sui prestiti
Punti chiave sugli LP:
- Limitato si riferisce a "responsabilità limitata"
- Priorità alla liquidazione, davanti ai MMG
- Fornire capitale per finanziare il progetto di sviluppo
- Non avere alcun controllo sulla gestione del fondo / progetto
Sezione Presupposti del Modello Finanziario
Come trattato nel corso di modellazione finanziaria immobiliare di Finance, i presupposti chiave che verranno inseriti nel modello includono:
- Programma
- Statistiche proprietà
- Costi di sviluppo
- Acquisto e vendita
Questi sono discussi in grande dettaglio nel nostro corso attuale.
Modello di flusso di cassa di sviluppo
Per gettare le basi della modellazione finanziaria immobiliare, è importante coprire le sezioni chiave che saranno costruite sulla base delle ipotesi di progetto.
Le sezioni chiave del modello di sviluppo includono:
- Assorbimento (tempistica e ritmo di vendita)
- Reddito
- Commissioni
- Garanzia
- Acquisizione di terreni (costo del capitale)
- Costi di pre-costruzione
- Costi di costruzione
- Finanziamenti e interessi passivi
- Flusso di cassa libero sfruttato
Output e Pro Forma
Una volta costruito il modello, è importante creare un documento di sintesi di una pagina o un proforma che possa essere condiviso con banchieri, investitori, partner e chiunque altro abbia bisogno di analizzare l'affare.
Questo output pro forma dovrebbe includere le seguenti informazioni:
- Statistiche della proprietà
- Programma: riepilogo delle date principali
- Ipotesi di finanziamento
- Ipotesi di vendita ($ totale / per unità / per SF)
- Budget ($ totale / per unità / per SF)
- Resi (IRR)
- Ritorno sui costi
- Ritorno sulle vendite
- Analisi di sensibilità
Esempio di modello finanziario immobiliare
Questo è un esempio dell'output di una pagina del nostro corso di modellazione finanziaria immobiliare. Come puoi vedere, mostra chiaramente tutte le informazioni sopra elencate e rende facile per qualcuno valutare l'affare.
Ecco un esempio dell'effettivo funzionamento interno del modello, in cui è possibile vedere l'assorbimento per mese per il progetto di sviluppo, che si accumula in entrate e, in definitiva, flusso di cassa.
Queste basi della modellazione finanziaria immobiliare sono trattate insieme a molti più dettagli nel nostro corso online.
Esempio di tasso di capitalizzazione e reddito operativo netto (NOI)
Il reddito operativo netto, che è uguale al reddito lordo da locazione meno le spese operative (tasse sulla proprietà, assicurazione, riparazioni e manutenzione, spese in conto capitale) è la redditività chiave o il flusso di cassa. Valutazione Guide gratuite alla valutazione per apprendere i concetti più importanti al proprio ritmo. Questi articoli ti insegneranno le migliori pratiche di valutazione aziendale e come valutare una società utilizzando analisi aziendali comparabili, modelli DCF (discounted cash flow) e transazioni precedenti, come utilizzati nell'investment banking, nella ricerca azionaria, misura utilizzata per valutare le transazioni di sviluppo immobiliare.
Il cap rate, che è pari al reddito operativo netto diviso per il valore dell'immobile, è espresso in percentuale e utilizzato per valutare l'immobile. Più basso è il cap rate, più un immobile è valutato e più alto è il cap rate meno è valutato l'immobile. Il prezzo e il tasso massimo si muovono in direzioni inverse l'uno rispetto all'altro, proprio come un'obbligazione. Scopri di più nel nostro corso di matematica finanziaria.
Corso di modellazione finanziaria
Il modo migliore per imparare è fare, e il corso di modellazione finanziaria immobiliare di Finance ti offre le istruzioni dettagliate necessarie per costruire modelli finanziari da solo. Viene fornito con un modello vuoto e una versione completa, quindi puoi facilmente costruire un modello da solo o semplicemente andare direttamente alla versione completa. Le istruzioni video di alta qualità ti guideranno in ogni fase del percorso mentre lavori attraverso un caso di studio per un progetto di sviluppo immobiliare di una casa a schiera.
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