Il metodo della capitalizzazione diretta si ottiene prendendo il reddito registrato nel tempo e dividendolo per le rispettive aliquote di capitalizzazione rilevate nello stesso periodo. Il tasso massimo si ottiene dividendo il reddito operativo netto Reddito operativo netto (NOI) Il reddito operativo netto (NOI) è il valore di una proprietà generatrice di reddito quando le spese operative e le perdite totali da locali liberi sono detratte risorse.
Il metodo della capitalizzazione diretta non è appropriato per i locali occupati dal proprietario a causa della sua eccessiva dipendenza dal reddito della proprietà. L'aumento del cap rate Cap rate (REIT) Cap rate è una metrica finanziaria utilizzata dagli investitori immobiliari per analizzare gli investimenti immobiliari e determinare il loro potenziale tasso di rendimento basato su una riduzione significativa del valore del quoziente. Pertanto, una diminuzione del tasso di copertura significa che il valore di mercato della proprietà aumenta. Pertanto, il valore di mercato da determinare è indirettamente proporzionale al tasso di copertura.
D'altra parte, il reddito operativo netto è direttamente proporzionale al valore di mercato Valore equo di mercato Il valore equo di mercato (di un bene o servizio oggetto di scambio) si riferisce al prezzo al quale entrambe le parti (l'acquirente e il venditore di quel bene oppure Un aumento del reddito operativo netto (NOI) si traduce in un aumento significativo del valore di mercato Un valore di mercato ridotto significa che il NOI è basso e richiede un aumento strategico.
Riepilogo rapido
- Il metodo di capitalizzazione diretta è un metodo di valutazione immobiliare che aiuta a convertire il reddito in valore.
- Il metodo della capitalizzazione diretta si ottiene dividendo il reddito generato dalla proprietà per il suo tasso di capitalizzazione.
- A differenza di altri metodi di valutazione, il metodo è facile da usare e da interpretare quando i dati nel tempo sono sufficienti sia per il reddito che per il tasso massimo.
Capitalizzazione del rendimento rispetto alla capitalizzazione diretta
A differenza della capitalizzazione diretta, la capitalizzazione del rendimento si basa fortemente sui fondi del settore immobiliare per la valutazione, mentre la prima si basa interamente sul reddito generato dalla proprietà. La capitalizzazione dei rendimenti si basa sul fatto che il settore immobiliare come investimento è un obiettivo a lungo termine, da cui l'investitore dovrebbe raccogliere senza fine per molto tempo in futuro.
Di solito, si prevede che in futuro il reddito da locazione di un immobile aumenti gradualmente a causa della prevedibile inflazione. L'inflazione provoca anche un aumento dei costi di manutenzione e riparazione, soprattutto quando la proprietà non è stata adeguatamente mantenuta dal precedente proprietario.
Il reddito di una proprietà può variare in periodi futuri a causa di vari fattori. Il metodo di capitalizzazione del rendimento intende predire i cambiamenti attesi a un investitore. Lo fa prendendo in considerazione tutti i fattori, come l'inflazione Inflazione L'inflazione è un concetto economico che si riferisce all'aumento del livello dei prezzi dei beni in un determinato periodo di tempo. L'aumento del livello dei prezzi significa che la valuta in una data economia perde potere d'acquisto (cioè, si può comprare di meno con la stessa quantità di denaro). , manutenzione, costi e riparazioni, per garantire che l'immobile sia nella migliore forma possibile.
Grazie alle sue capacità di prevedere il futuro, broker, agenzie di regolamentazione, periti commerciali, investitori e il pubblico in generale fanno molto affidamento sul metodo di capitalizzazione del rendimento per la valutazione immobiliare. Tuttavia, il metodo funziona meglio se utilizzato insieme ad altri metodi di valutazione per ottenere i migliori risultati.
Qual è il miglior metodo di valutazione?
Esistono diversi metodi di capitalizzazione / valutazione comunemente utilizzati. I metodi di stima seguono diversi approcci alla valutazione di una proprietà. Sono tutti utilizzati regolarmente, individualmente o collettivamente da broker, valutatori di immobili commerciali, investitori e dal pubblico in generale.
Quando si esegue una valutazione di una proprietà, non è consigliabile utilizzare un unico metodo di valutazione a causa dell'unicità delle situazioni nelle valutazioni immobiliari. Due o più metodi di valutazione dovrebbero essere usati in modo intercambiabile o individualmente quando si effettuano le valutazioni, ma i metodi più appropriati dipendono dalla situazione specifica.
I metodi di capitalizzazione diretta e di rendimento sono i due metodi più popolari utilizzati nella valutazione immobiliare. Tuttavia, i due metodi vengono utilizzati in casi diversi, a seconda della situazione. Ad esempio, nelle proprietà con flussi di reddito instabili, il metodo di capitalizzazione del rendimento è il più appropriato. Il metodo del rendimento massimo esaminerà la probabile stabilità futura della proprietà prendendo in considerazione i guadagni futuri, fornendo quindi una migliore visione del potenziale di crescita della proprietà.
Le proprietà meno stabili forniscono dati limitati che possono essere utilizzati per analizzare i loro guadagni e, pertanto, il metodo di capitalizzazione diretta non è appropriato. D'altra parte, le proprietà stabilite con guadagni mensili o annuali stabili offrono punti dati adeguati che possono essere utilizzati per analizzare i loro guadagni. Pertanto, il metodo di capitalizzazione diretta è il più preferito in tali situazioni.
Fattori da considerare nella valutazione delle proprietà immobiliari
La valutazione delle proprietà immobiliari che un investitore intende acquisire può aiutare un investitore a determinare se acquisire la proprietà o interrompere il piano di investimento. Gli investitori dovrebbero concentrarsi sulla ricerca dei fattori nascosti che potrebbero non essere evidenti durante la valutazione, ma che potrebbero apparire in futuro.
1. Difficoltà finanziarie o controversie sulla proprietà legale pendenti
Un inquilino significativo potrebbe trovarsi di fronte a una crisi finanziaria, che potrebbe mettere in dubbio la capacità di far fronte ai propri obblighi di locazione mensili. La proprietà può anche essere soggetta a controversie sulla proprietà legale che potrebbero richiedere alla società di assumere avvocati e sostenere costi legali aggiuntivi.
2. Modelli di posti vacanti
Un altro fattore che gli investitori possono considerare durante le valutazioni degli immobili sono i modelli di posti vacanti nei locali, che possono spiegare i potenziali modelli di guadagni futuri. Se i modelli di sfitto continuano a fluttuare nel tempo, ciò può essere dovuto a fattori come la cattiva manutenzione dell'edificio, in particolare pareti non verniciate, infissi rotti, fognature ostruite, ecc.
I fattori nascosti possono sembrare inizialmente insignificanti, ma influenzeranno la fattibilità del progetto in futuro. Le questioni sono generalmente invisibili al metodo di valutazione, come il metodo della capitalizzazione diretta, e gli investitori dovrebbero tentare di indagare su tali questioni prima di prendere la decisione finale sull'opportunità di investire o meno.
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