P / FFO, o Price to Funds From Operations, può essere descritto come un modo affidabile e moderno per determinare il valore di un Real Estate Investment Trust (REIT) REIT privati vs REIT quotati in borsa REIT privati vs REIT negoziati pubblicamente. I fondi comuni di investimento immobiliare (REIT) possono essere classificati in privati o pubblici, negoziati o non negoziati. I REIT investono specificatamente nel settore immobiliare e concedono in locazione e riscuotono redditi da locazione sugli immobili investiti. La metrica P / FFO viene calcolata aggiungendo l'ammortamento e l'ammortamento al reddito netto e quindi deducendo i guadagni sulla vendita di proprietà.
A differenza di altri metodi convenzionali per determinare il valore di un REIT come EPS (Earnings Per Share) Earnings Per Share (EPS) L'utile per azione (EPS) è una metrica chiave utilizzata per determinare la parte dell'azionista comune del profitto della società. L'EPS misura l'utile di ciascuna azione comune e il rapporto prezzo / utili P / E (Price to Earnings). Offre agli investitori una migliore percezione del valore di un'azienda. Il P / E mostra le aspettative del mercato ed è il prezzo che devi pagare per unità di guadagni attuali (o futuri), l'FFO è affidabile in larga misura. Nella valutazione di FFO, l'utile netto è la linea di fondo, sebbene includa il valore della spesa di ammortamento. Nella maggior parte delle aziende,l'ammortamento è una spesa accettata che viene allocata come parte del costo dell'investimento. Tuttavia, nel settore immobiliare, le proprietà aumentano di valore e raramente si deprezzano come altre attività come attrezzature o macchinari.
Il reddito netto è una misura inferiore della performance immobiliare. A differenza del reddito netto, FFO esclude il deprezzamento, rendendolo una misura più preferita della performance immobiliare. Le aziende sono tenute a divulgare l'FFO e i valori del reddito netto nelle note a piè di pagina in ogni periodo di rendicontazione. L'FFO è uguale al reddito netto più il deprezzamento e l'ammortamento Ammortamento L'ammortamento si riferisce all'atto di estinguere un debito attraverso pagamenti più piccoli programmati e predeterminati. In quasi tutte le aree in cui è applicabile il termine ammortamento, questi pagamenti vengono effettuati sotto forma di capitale e interessi. Il termine è anche strettamente correlato al concetto di ammortamento. meno eventuali guadagni sulle vendite di proprietà. I guadagni vengono sottratti perché non sono ricorrenti e non fanno parte delle operazioni principali dell'azienda.
Riepilogo rapido
- Il P / FFO (Price to Funds From Operations) viene calcolato sommando l'ammortamento e l'ammortamento al reddito netto e quindi deducendo i guadagni sulla vendita di proprietà.
- P / FFO può essere citato come valore dell'intera entità per intero o su base per azione.
- P / FFO, insieme ad altre procedure come AFFO, FFO multiple e P / E, aiuta nella valutazione del settore immobiliare.
Punti di forza di P / FFO
P / FFO è una misura migliore di una performance REIT rispetto a qualsiasi altra procedura di contabilità dei costi. Molti investimenti immobiliari aumentano di valore nel tempo e non dovrebbero essere ammortizzati come altri tipi di beni. Tuttavia, molte procedure convenzionali di contabilità analitica addebitano l'ammortamento come spesa, mentre molte proprietà aumentano di valore nel tempo. L'FFO è un buon predittore del valore REIT poiché non tiene conto dell'ammortamento nelle proprietà, ma piuttosto aggiunge il valore dell'ammortamento al reddito netto.
FFO detrae eventuali guadagni o perdite dalla vendita di attività, poiché l'inclusione della transazione comporterebbe discrepanze nei ricavi riportati in ciascun periodo. Presenterebbe la società come troppo redditizia quando ha realizzato profitti dalla vendita di proprietà in un periodo, mentre in altri periodi la società sarebbe considerata non redditizia quando non ha venduto proprietà immobiliari. Altri metodi di valutazione non tengono una considerazione simile, rendendoli inaffidabili.
Debolezze di P / FFO
Il P / FFO non tiene conto delle detrazioni delle spese in conto capitale Spese in conto capitale Le spese in conto capitale si riferiscono a fondi utilizzati da un'azienda per l'acquisto, il miglioramento o il mantenimento di attività a lungo termine per migliorare l'efficienza o la capacità dell'azienda. Le attività a lungo termine sono generalmente fisiche e hanno una vita utile di più di un periodo contabile. come la manutenzione degli immobili nel portafoglio esistente. Le spese in conto capitale come ridipingere i locali e sostituire i tetti usurati sono importanti per mantenere standard elevati nel settore immobiliare. FFO non tiene conto di tali spese e, pertanto, non è una cifra residua reale dopo che tutte le spese e le spese sono state detratte. I fondi operativi rettificati (AFFO) affrontano tali debolezze tenendo conto degli aggiustamenti lasciati fuori.
L'AFFO è considerato un migliore predittore del valore REIT rispetto all'FFO. L'AFFO è preferito all'FFO per diversi motivi. Uno dei motivi è che fornisce una stima migliore del valore di un REIT con una cifra residua più precisa per i consumatori di dati. Può anche prevedere in modo più preciso il valore dei dividendi futuri, il che consente agli investitori di pianificare gli investimenti in azioni.
Fondi dalle operazioni per azione (FFOPS)
L'FFOPS si ottiene dividendo i proventi delle operazioni in una società per il numero di azioni. I REIT sono tenuti per legge a distribuire agli azionisti la maggioranza dei loro utili imponibili come dividendi. È perché sono tassati come redditi individuali piuttosto che come società, che si trova in una fascia fiscale più alta. L'FFOPS, quindi, aiuta a determinare il valore per azione dell'investimento.
L'FFOPS è determinato sommando l'ammortamento e l'ammortamento all'utile netto, quindi sottraendo eventuali guadagni sulle vendite dalla somma, che dà l'FFO. Il risultato viene quindi diviso per la somma totale delle azioni nel portafoglio, che fornisce il valore per azione per i fondi dalle operazioni. Il termine FFOPS e cash from operations per share sono due termini diversi che significano cose diverse. Quest'ultimo è una componente importante in un rendiconto finanziario mentre il primo viene utilizzato per valutare il valore di un REIT.
FFO Multiple
Un multiplo di FFO è il fattore in base al quale l'FFO per azione determina il valore della proprietà. Il multiplo FFO viene valutato prendendo il prezzo per azione e dividendolo per l'FFO per azione. Il multiplo FFO aiuta a completare l'FFO nella valutazione di un REIT. Entrambi sono utilizzati per misurare la performance di un investimento.
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- REIT privati vs REIT negoziati pubblicamente REIT privati vs REIT negoziati pubblicamente REIT privati vs REIT negoziati pubblicamente. I fondi comuni di investimento immobiliare (REIT) possono essere classificati in privati o pubblici, negoziati o non negoziati. I REIT investono nello specifico nel settore immobiliare e concedono in locazione e riscuotono redditi da locazione sugli immobili investiti
