Il tasso di capitalizzazione (o Cap Rate in breve) è comunemente usato nel settore immobiliare Immobiliare Immobiliare è una proprietà immobiliare composta da terreni e miglioramenti, che includono edifici, infissi, strade, strutture e sistemi di utilità. I diritti di proprietà danno un titolo di proprietà alla terra, ai miglioramenti e alle risorse naturali come minerali, piante, animali, acqua, ecc. E si riferiscono al tasso di rendimento di una proprietà basato sul reddito operativo netto (NOI) che la proprietà genera. In altre parole, il tasso di capitalizzazione è una metrica di rendimento che viene utilizzata per determinare il potenziale ritorno sull'investimento Return on Investment (ROI) Return on Investment (ROI) è una misura delle prestazioni utilizzata per valutare i rendimenti di un investimento o confrontare l'efficienza di diversi investimenti . o rimborso del capitale.
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Formula Cap Rate
La formula del Cap Rate è uguale al reddito operativo netto (NOI) diviso per il valore corrente di mercato dell'attività.
Dove:
- Il reddito operativo netto è il reddito annuo Reddito annuale Il reddito annuale è il valore totale del reddito guadagnato durante un anno fiscale. Il reddito annuo lordo si riferisce a tutti i guadagni prima che vengano effettuate eventuali detrazioni e il reddito annuo netto si riferisce all'importo che rimane dopo che tutte le detrazioni sono state effettuate. Il concetto si applica sia alle persone fisiche che alle imprese generate dalla proprietà dopo aver dedotto tutte le spese sostenute dalle operazioni, inclusa la gestione della proprietà e il pagamento delle tasse.
- Il valore di mercato corrente dell'attività è il valore di un'attività Attività materiali Le attività materiali sono attività con una forma fisica e che detengono valore. Gli esempi includono proprietà, impianti e macchinari. I beni materiali vengono visti e percepiti e possono essere distrutti da un incendio, da un disastro naturale o da un incidente. I beni immateriali, d'altra parte, mancano di una forma fisica e sono costituiti da cose come la proprietà intellettuale sul mercato.
Importanza del tasso di capitalizzazione
Il tasso di capitalizzazione viene utilizzato per confrontare diverse opportunità di investimento. Ad esempio, se tutto il resto è uguale, una proprietà con un tasso massimo del 10% rispetto al 3% di un'altra proprietà, è molto probabile che un investitore si concentri sulla proprietà con un tasso limite del 10%.
La tariffa indica anche il tempo necessario per recuperare un investimento in un immobile. Ad esempio, se una proprietà ha un limite del 10%, l'investitore impiegherà 10 anni per recuperare il suo investimento (chiamato "interamente capitalizzato").
Sebbene sia una metrica importante per confrontare le opportunità di investimento, gli investitori non dovrebbero mai basare un acquisto solo sul tasso massimo di una proprietà. È utile notare che diversi tassi di capitalizzazione rappresentano diversi livelli di rischio: un tasso di protezione basso implica un rischio inferiore mentre un tasso di protezione elevato implica un rischio più elevato. Pertanto, non esiste un tasso massimo "ottimale" - dipende dalla preferenza di rischio dell'investitore.
Ad esempio, considera due proprietà in diverse posizioni geografiche: una si trova in una regione suburbana molto ambita mentre l'altra si trova in una parte fatiscente della città. La proprietà nell'ambita regione suburbana mostrerebbe un limite inferiore a causa dell'alto valore di mercato del bene. Al contrario, la proprietà situata nella parte degradata della città avrebbe un tetto più alto, riflesso dal valore di mercato inferiore di tale bene.
Esempio di Cap Rate
John è un investitore che cerca di acquistare un investimento immobiliare. Dopo aver frequentato corsi immobiliari, ricorda che il tasso di capitalizzazione è una metrica efficace nella valutazione delle proprietà immobiliari. John identifica tre proprietà con le rispettive spese, reddito annuale e valori di mercato:
Dopo aver eseguito i calcoli per le proprietà di cui sopra, John si rende conto che la proprietà C restituisce il tasso limite più alto.
In un mondo semplice, John può basare il suo acquisto solo sulla tariffa. Tuttavia, è solo una delle tante metriche che possono essere utilizzate per valutare il ritorno sulla proprietà immobiliare commerciale. Sebbene il tasso massimo dia una buona idea del ritorno teorico sull'investimento di una proprietà, dovrebbe essere utilizzato insieme ad altre metriche come il moltiplicatore dell'affitto lordo, tra molti altri. Pertanto, altre metriche dovrebbero essere utilizzate insieme al tasso di capitalizzazione per valutare l'attrattiva di un'opportunità immobiliare.
Corso di modellazione immobiliare
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Riepilogo del tasso di copertura
- Il tasso di capitalizzazione è una metrica di redditività utilizzata per determinare il ritorno sull'investimento di una proprietà immobiliare.
- La formula del tasso di capitalizzazione è calcolata come reddito operativo netto diviso per il valore corrente di mercato dell'attività.
- Il tasso di capitalizzazione può essere utilizzato per determinare la rischiosità di un'opportunità di investimento: un tasso di capitalizzazione elevato implica un rischio inferiore mentre un tasso di capitalizzazione basso implica un rischio più elevato.
- Il tasso di capitalizzazione dovrebbe essere utilizzato insieme ad altre metriche e gli investitori non dovrebbero mai basare un acquisto sul solo tasso di capitalizzazione di una proprietà.
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