I termini UpREIT vs DownREIT descrivono le differenze esistenti nella struttura aziendale dei REIT. Il concetto di UpREIT, che sta per "Umbrella Partnership Real Estate Investment Trusts", è stato introdotto nel 1992. Un UpREIT consente ai REIT di lunga data di raggruppare tutte le proprietà immobiliari che possiedono sotto una nuova struttura REIT senza vendere nessuna delle proprietà al REIT. Significa che il nuovo REIT non possiede direttamente alcuna proprietà.
Allo stesso tempo, un DownREIT consente a un investitore di diventare partner di un REIT stipulando un accordo di partnership congiunta. Entrambe le strutture consentono agli investitori di differire le imposte sulle plusvalenze Tasse sulle plusvalenze L'imposta sulle plusvalenze è una tassa imposta sulle plusvalenze o sui profitti che un individuo ricava dalla vendita di attività. L'imposta viene imposta solo una volta che l'attività è stata convertita in contanti e non quando è ancora nelle mani di un investitore. sulla vendita di proprietà immobiliari di pregio.
Riepilogo rapido
- UpREIT e DownREIT sono tipi di strutture aziendali di REIT che consentono agli investitori di differire le imposte sulle plusvalenze sulla vendita di proprietà apprezzate.
- Un UpREIT consente agli investitori di contribuire con le loro partecipazioni in investimenti immobiliari a una partnership ombrello in cambio di unità in accomandita semplice.
- Un DownREIT consente agli investitori di diventare partner in un accordo di partnership con un REIT.
Cos'è un UpREIT?
Un UpREIT è un'alternativa a DownREIT e consente ai proprietari di immobili di contribuire a una partnership ombrello in cambio di una tara di unità di cappello operativa limitata pari al valore della proprietà conferita. Agli investitori vengono assegnate opzioni put, che possono essere convertite in contanti o azioni REIT dopo un periodo futuro concordato.
I proventi ricevuti possono essere utilizzati per acquisire più proprietà immobiliari, estinguere debiti o per altri scopi relativi a REIT. Tutte le funzioni di gestione sono a valle della partnership ombrello e il nuovo REIT opera come holding Holding Company Una holding è una società che non conduce operazioni, iniziative o altri compiti attivi per se stessa. Invece, esiste allo scopo di possedere.
UpREITs può anche essere utilizzato come strumento di pianificazione patrimoniale, in cui gli investitori possono trasferire le loro proprietà ai loro eredi esentasse. Gli eredi possono posticipare l'esercizio dell'opzione put fino a dopo la morte del titolare quando le quote di società vengono ampliate al valore di mercato.
Possono quindi esercitare l'opzione put Opzione put Un'opzione put è un contratto di opzione che conferisce all'acquirente il diritto, ma non l'obbligo, di vendere il titolo sottostante a un prezzo specifico (noto anche come prezzo di esercizio) prima o ad una scadenza predeterminata Data. È uno dei due principali tipi di opzioni, l'altro tipo è un'opzione call. senza pagare le imposte sulle plusvalenze sul valore apprezzato del patrimonio immobiliare sottostante. L'esercizio dell'opzione put dopo la morte del proprietario dell'immobile fornisce una maggiore liquidità per pagare le tasse di successione e prevenire l'imposta sul reddito sulla tassazione successiva.
Cos'è un DownREIT?
Un DownREIT è una struttura relativamente più recente rispetto a un UpREIT. A differenza di un UpREIT, in cui tutte le attività del REIT sono svolte a livello di partnership, un DownREIT è una partnership congiunta tra il proprietario dell'immobile e il REIT. La struttura DownREIT è stata creata per i proprietari di immobili che non intendono operare in una società ad ombrello, ma che invece diventano partner della società in accomandita con REIT.
La nuova società in accomandita può possedere e gestire proprietà immobiliari. Alcune delle proprietà possono essere acquisite direttamente o possedute tramite società in accomandita semplice con proprietari di immobili che hanno contribuito con proprietà alla partnership.
I DownREIT sono preferiti dagli investitori che vogliono evitare di pagare le tasse sulle plusvalenze sulla vendita di proprietà immobiliari apprezzate se ritengono che il valore delle loro proprietà supererà significativamente il valore delle proprietà di proprietà di REIT. La performance dell'investimento del DownREIT dipende dalla proprietà del proprietario e non dall'intero portafoglio del REIT. L'investitore possiede un'opzione put che può essere convertita in azioni REIT o contanti, e il valore di conversione dipende dal valore degli investimenti immobiliari del proprietario dell'immobile in quel particolare momento.
Tuttavia, la struttura di un DownREIT è piuttosto complicata e gli investitori spesso si avvalgono dei servizi di un esperto fiscale per aiutarli a strutturare adeguatamente l'investimento. I DownREIT tendono ad attirare l'attenzione dell'Internal Revenue Service e l'agenzia fiscale federale può considerare il trasferimento di proprietà al DownREIT come un evento tassabile, a meno che non sia adeguatamente strutturato.
Confronto tra UpREIT e DownREIT
1. Benefici fiscali
Gli UpREIT tendono ad essere più ampiamente utilizzati dagli investitori immobiliari a causa dei loro vantaggi fiscali e semplicità. Se l'obiettivo di un investitore è differire le imposte sulle plusvalenze, un UpREIT è l'opzione migliore poiché il trasferimento di proprietà apprezzata del REIT non crea un evento imponibile.
I DownREIT tendono ad adottare una struttura operativa complessa. Di conseguenza, possono richiedere all'investitore di spendere di più per l'assunzione di un esperto fiscale e di investimenti per fornire indicazioni su come strutturare l'investimento. Se l'investitore non segue le regole fornite dall'IRS quando trasferisce la proprietà apprezzata, l'agenzia fiscale federale può considerare la transazione un evento imponibile.
2. Tasso di rendimento
I DownREIT sono preferiti agli UpREIT quando il proprietario si aspetta che la loro proprietà si apprezzi più dell'intero portafoglio del REIT. A DownREIT agisce come una joint venture Real Estate Joint Venture Una Real Estate Joint Venture (JV) svolge un ruolo cruciale nello sviluppo e nel finanziamento della maggior parte dei grandi progetti immobiliari. Una joint venture è un accordo tra un REIT e un proprietario immobiliare e solo i beni del proprietario dell'immobile sono detenuti a livello di partnership. La performance della partnership non va di pari passo con la performance dell'intero portafoglio di proprietà immobiliari del REIT.
Quando si esercita l'opzione put, la conversione è ancorata al valore delle attività della partnership al momento della conversione e non alle attività della partnership. D'altra parte, le quote di partnership detenute da un investitore in un UpREIT aumentano e diminuiscono con le azioni del REIT e possono comportare una perdita se le azioni perdono valore al momento della conversione.
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