Che cos'è la finanza di progetto immobiliare?

Il project finance è il finanziamento a lungo termine di un investimento di capitale indipendente, che sono progetti con flussi di cassa Rendiconto dei flussi di cassa Il rendiconto dei flussi di cassa (denominato anche rendiconto finanziario) è uno dei tre rendiconti finanziari chiave che riportano generato e speso durante un periodo di tempo specifico (ad esempio, un mese, trimestre o anno). Il rendiconto finanziario funge da ponte tra il conto economico e lo stato patrimoniale e le attività Attività materiali Le attività materiali sono attività con una forma fisica e che detengono valore. Gli esempi includono proprietà, impianti e macchinari. I beni materiali si vedono e si sentono e possono essere distrutti da incendi, calamità naturali o incidenti. Le attività immateriali, d'altra parte, mancano di una forma fisica e sono costituite da cose come la proprietà intellettuale che possono essere identificate distintamente.Il finanziamento di progetti immobiliari è un classico esempio. Altri esempi di finanziamento di progetti includono miniere, petrolio e gas, edifici e costruzioni.

I flussi di cassa del finanziamento di progetti immobiliari dovrebbero essere sufficienti a coprire le spese operative e a finanziare le esigenze di rimborso del finanziamento. Tipicamente, il finanziamento è costituito da debito Senior e Subordinato Debt Per comprendere il debito senior e subordinato, dobbiamo prima rivedere lo stack di capitale. Lo stack di capitale classifica la priorità di diverse fonti di finanziamento. I debiti senior e subordinati si riferiscono al loro rango nello stack di capitale di una società. In caso di liquidazione, il debito senior viene pagato per primo e l'equità viene abbinata alla durata del bene.

Finanza di progetto immobiliare vs Finanza aziendale

Quando una società Corporation Una società è un'entità legale creata da individui, azionisti o azionisti, con lo scopo di operare a scopo di lucro. Le società possono stipulare contratti, citare in giudizio ed essere citate in giudizio, possedere beni, versare tasse federali e statali e prendere in prestito denaro da istituzioni finanziarie. intraprende un nuovo investimento, può utilizzare i flussi di cassa di altre attività operative per finanziare il nuovo progetto. Può anche utilizzare la sua solvibilità generale per prendere in prestito denaro e finanziare il progetto. La società potrebbe anche emettere azioni con un orizzonte temporale indefinito. Nella finanza di progetto immobiliare, l'equità utilizzata per finanziare il progetto viene solitamente rimborsata alla fine di un determinato orizzonte temporale.

Stack di capitale nella finanza di progetto immobiliare

Quando si tratta di finanziare il finanziamento di progetti immobiliari, lo stack di capitale include diverse considerazioni, come segue:

• Si avvale di mutui di costruzione per il finanziamento
• Sicurezza e priorità per diversi istituti di credito nello stack di capitale
• Termine che corrisponde al tempo necessario per sviluppare e vendere il progetto
• Trade-off tra tasso di interesse fisso e variabile
• Prezzi intorno all'equità

Lo stack di capitale, che consiste in tutti i diversi tipi di finanziamento che possono essere utilizzati, comprende tipicamente quanto segue:

• Debito senior
• Debito subordinato
• Equità

Il debito senior è il capitale più protetto, mentre il capitale proprio è il più rischioso dei tre.

Termini e definizioni del settore della finanza di progetto immobiliare

Per costruire un modello finanziario, dobbiamo comprendere i termini e le definizioni importanti utilizzati frequentemente nella finanza di progetto immobiliare:

• Loan to value (LTV) : l'importo del finanziamento del debito che un prestatore fornirà come percentuale del valore di mercato dell'immobile.

• Loan to cost (LTC) : l'importo del finanziamento del debito che un prestatore fornirà come percentuale del costo di uno sviluppo.

• Reddito operativo netto (NOI) : ricavi lordi da locazione meno le spese operative (tasse sulla proprietà, assicurazioni, manutenzione, ecc.).

• Cap rate : NOI diviso per il valore della proprietà, espresso in percentuale.

• Periodo di ammortamento : il numero di periodi (mesi o anni) necessari per completare i rimborsi principali di un prestito.

• Durata : il periodo di tempo per il quale viene concordato il tasso di interesse su un mutuo ipotecario.

• Socio accomandatario (GP) : proprietario di una partnership con responsabilità illimitata, di solito un manager che partecipa attivamente alle operazioni.

• Limited partner (LP) : un investitore passivo che ha capacità limitate, in base all'importo che hanno investito nel progetto.

• Prestito fondiario : finanziamento utilizzato per acquisire un terreno senza NOI. Il valore a lungo termine sarà molto inferiore a quello di una proprietà produttiva di reddito.

• Rapporto di superficie (FSR) : utilizzato per determinare le dimensioni di un edificio e controllare la densità di sviluppo su un lotto di terreno.

• Area edificabile lorda (GBA) : la somma di tutti gli spazi dell'edificio da un muro all'altro.

• Superficie lorda affittabile (GLA) : la somma di tutto lo spazio abitabile chiuso.

• Area lorda del sito : le misure bidimensionali di un sito, in base alle linee di proprietà .

• Detrazioni : porzione dell'area lorda del sito su cui non è possibile edificare, quali aree di accesso pubblico, strade, corsie, ecc.

• Area netta del sito : l' area lorda del sito, meno eventuali detrazioni.

• Max GBA : la superficie lorda dell'edificio, calcolata sulla base del FSR.

• Costruzione GBA : la superficie lorda dell'edificio, in base ai piani di costruzione.

• Superficie vendibile : la superficie lorda edificabile basata sulla costruzione, meno tutti gli spazi comuni o altre aree non vendibili.

Finanza di progetto immobiliare - Tempistica di sviluppo

Comprendere il processo di sviluppo e la tempistica ci aiuta a ottenere una mappa chiara quando si costruisce un modello di finanza di progetto immobiliare. Ci sono diverse fasi in un progetto di sviluppo immobiliare:

Diversi tipi di finanziamento vengono utilizzati in ciascuna fase del ciclo di vita del finanziamento di progetti immobiliari. Ad esempio, una società può utilizzare il capitale proprio per finanziare l'approvvigionamento di affari. Questo perché esiste un rischio elevato nelle prime fasi di un progetto e, quindi, può essere difficile ottenere prestiti bancari. Nelle fasi successive, come il riposizionamento e il pre-sviluppo, i progetti vengono generalmente finanziati sia con prestiti che con capitale proprio.

Finanza di progetto immobiliare - Modello finanziario e valutazione

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Più risorse

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