I rapporti di prestito, o rapporti di qualificazione, sono rapporti utilizzati dalle banche e da altri istituti di credito nell'analisi del credito. Le istituzioni finanziarie assegnano un punteggio di credito ai mutuatari dopo aver eseguito la due diligence. durante un'operazione di fusione e acquisizione o un processo di investimento. La due diligence viene completata prima della chiusura di un accordo. , che comporta un controllo completo dei precedenti del mutuatario e della sua storia finanziaria.
I rapporti di prestito sono ampiamente utilizzati nei processi di approvazione della sottoscrizione dei prestiti. L'utilizzo del rapporto di prestito varia tra istituti di credito. Applicano rapporti diversi nell'analisi del credito Analisi del credito L'analisi del credito è il processo di determinazione della capacità di un'azienda o di una persona di rimborsare i propri debiti. In altre parole, è un processo che determina il rischio di credito o il rischio di insolvenza di un potenziale mutuatario. Incorpora fattori sia qualitativi che quantitativi. e la scelta dipende dagli obiettivi del mutuatario e dai progetti in cui intende impiegare il capitale.
I rapporti aiutano a definire se i mutuatari individuali o istituzionali saranno in grado di adempiere agli obblighi finanziari dopo aver ottenuto un prestito. Il processo di analisi del credito consiste in metodi qualitativi e quantitativi. I rapporti di prestito sono parte integrante dell'analisi quantitativa.
Riepilogo rapido
- Esistono rapporti di prestito per condurre analisi finanziarie e creditizie dei potenziali mutuatari prima della creazione del prestito.
- I rapporti di prestito includono il rapporto debito / reddito, il rapporto spese per l'alloggio e il rapporto prestito / valore.
- L'utilizzo del rapporto di prestito varia tra istituti di credito.
Tipi di rapporti di prestito
1. Rapporto debito / reddito
Il rapporto debito / reddito (DTI) è un rapporto di prestito che rappresenta una misura di finanza personale, confrontando i rimborsi del debito di un individuo con il suo reddito lordo Reddito lordo Il reddito lordo si riferisce al reddito totale guadagnato da un individuo su uno stipendio prima delle tasse e altre detrazioni. Comprende tutti i redditi ricevuti da un individuo da tutte le fonti, inclusi salari, redditi da locazione, redditi da interessi e dividendi. su base mensile. Il reddito lordo è semplicemente uno stipendio mensile prima che si ripagino i costi, come tasse, interessi passivi, ecc.
In altre parole, il rapporto debito / reddito è una percentuale del reddito lordo che va al servizio del debito (estinzione del debito). Il rapporto viene calcolato prendendo il totale dei pagamenti mensili del debito diviso per il reddito mensile lordo.
Rapporto debito / reddito = pagamenti mensili totali / reddito mensile lordo
Il rapporto DTI è una metrica molto popolare per gli istituti di credito ipotecario che valutano la capacità di un individuo di gestire i pagamenti mensili del debito per una proprietà acquistata con debito.
Interpretazione del rapporto DTI
Dopo aver calcolato il rapporto DTI, i finanziatori traggono conclusioni sulla situazione finanziaria di un individuo in base al suo reddito mensile lordo e alle spese del debito.
Un basso rapporto debito / reddito indica un equilibrio relativamente buono tra reddito e debito. Se, ad esempio, il DTI ratio di un potenziale mutuatario è pari al 14%, significa che il 14% del suo reddito lordo mensile va a rimborso del debito (servizio del debito).
D'altra parte, se il rapporto DTI è relativamente alto, diciamo del 43%, segnala a un prestatore che un individuo detiene una quantità significativa di debito in relazione al denaro guadagnato ogni mese. A proposito, il 43% è il più alto rapporto DTI che un mutuatario può ottenere e può comunque essere idoneo a garantire un prestito.
Quindi, più basso è il rapporto debito / reddito, più è probabile che un mutuatario non incontrerà problemi con il pagamento del debito. Di conseguenza, le banche e altri fornitori di credito vogliono vedere bassi rapporti DTI per i mutuatari prima di concedere prestiti. Tipicamente, un rapporto DTI inferiore al 36% è preferito dai prestatori.
2. Rapporto di spesa abitativa
L'indice di spesa per l'alloggio è un rapporto di prestito che confronta le spese di alloggio con un reddito ante imposte. Il rapporto viene spesso utilizzato insieme al rapporto debito / reddito quando si valuta il profilo di credito di un potenziale mutuatario. Viene anche utilizzato per determinare il livello massimo di credito da emettere a un mutuatario.
L'indice di spesa per l'alloggio richiede la divulgazione del reddito ante imposte di un mutuatario, che è un fattore essenziale sia per il rapporto debito / reddito che per il rapporto spesa per alloggio.
Per calcolare l'indice di spesa per l'alloggio, un prestatore sommerà tutti gli obblighi di spesa per l'alloggio di un mutuatario. Includono le spese di esercizio, come il capitale futuro del mutuo e le spese per interessi, i costi e le tasse di assicurazione sulla proprietà, le commissioni delle associazioni di alloggi, ecc. .
Rapporto spese per l'alloggio = Spese per l'alloggio / Reddito ante imposte
È importante sottolineare che l'indice di spesa per l'alloggio può essere calcolato utilizzando pagamenti mensili e annuali.
La soglia per l'indice di spesa per l'alloggio fissato dagli istituti di credito per l'approvazione dei mutui ipotecari è in genere pari al 28%.
3. Rapporto prestito / valore
Il rapporto Loan-to-Value (LTV) è un rapporto di prestito utilizzato dalle istituzioni finanziarie per valutare il rischio di prestito prima di approvare un mutuo per l'acquisto di proprietà.
Il rapporto prestito / valore rappresenta una certa parte del valore di un bene (ad esempio una casa) da emettere come debito verso un mutuatario. La parte del finanziamento è definita dal prestatore dopo due diligence e si basa sul punteggio di credito del mutuatario Punteggio di credito Un punteggio di credito è un numero rappresentativo della situazione finanziaria e creditizia di un individuo e della capacità di ottenere assistenza finanziaria dai prestatori. I finanziatori utilizzano il punteggio di credito per valutare la qualifica di un potenziale mutuatario per un prestito e le condizioni specifiche del prestito. .
Ad esempio, se un individuo intende acquistare una casa stimata a $ 100.000 e intende ottenere un finanziamento per acquistarla, gli verrà prima assegnato un punteggio di credito da una banca. La valutazione del credito aiuterà a definire l'importo massimo del mutuo da emettere per l'acquisto della casa.
La formula per il rapporto LTV è la seguente:
Rapporto prestito / valore = importo del mutuo / valore della proprietà
Supponiamo che la banca decida di prestare $ 70.000 al mutuatario. Secondo la formula sopra, sarà un LTV del 70% ($ 70.000 / $ 100.000). Quindi, il restante 30% del valore della proprietà ($ 30.000) dovrebbe essere pagato dalle tasche del mutuatario.
Interpretazione del rapporto LTV
Maggiore è il rapporto prestito / valore, maggiore è il rischio. Maggiore è il rischio, maggiore è il rendimento (compensazione) che un prestatore richiederà in cambio dell'emissione del prestito. Quindi, i mutuatari con rapporti LTV più elevati pagheranno più interessi rispetto a quelli con un rapporto LTV inferiore.
4. Rapporto di capitale circolante
Il coefficiente di capitale circolante, noto anche come coefficiente corrente, indica la quantità di attività correnti che un'azienda possiede rispetto alle sue passività correnti. Il rapporto mostra la facilità con cui l'impresa può far fronte ai propri obblighi a breve termine con scadenza entro un anno. Quindi, il coefficiente di capitale circolante è uguale alle attività correnti diviso per le passività correnti.
Rapporto capitale circolante = Attività correnti / Passività correnti
I conti principali che verranno inclusi qui sul lato dell'asset corrente sono:
- denaro contante
- Crediti
- Inventario
Sul versante delle passività correnti, i conti sono i seguenti:
- È possibile pagare per questi account
- Debito a corto termine
- Parte corrente dell'indebitamento a lungo termine
Interpretazione del coefficiente di capitale circolante
Se il coefficiente di capitale circolante è maggiore di uno, la società ovviamente detiene più attività correnti che passività correnti, e quindi può far fronte a tutti i suoi obblighi correnti entro l'anno utilizzando solo le sue attività esistenti.
5. Rapporto debito / capitale
Il rapporto debito / capitale proprio evidenzia la struttura del capitale di una società. La formula è:
Rapporto debito / capitale = passività totali / patrimonio netto
Le passività totali includono debiti a breve e lungo termine, più qualsiasi altra passività. Si può anche usare una formula più conservativa di:
Rapporto tra passività totali e patrimonio netto tangibile =
Totale passività / (Patrimonio netto - Attività immateriali)
Interpretazione del rapporto debito / capitale
Un rapporto debito / capitale elevato indica comunemente una strategia di crescita aggressiva. Se il debito extra non porta ad un aumento delle entrate, può portare all'insolvenza.
6. Rapporto di copertura del servizio del debito
Il rapporto di copertura del servizio del debito, o DSCR, misura la capacità di un'azienda di utilizzare il proprio reddito operativo per rimborsare tutti i propri obblighi di debito. In altre parole, il DSCR indica la facilità con cui un'azienda può far fronte ai propri obblighi di debito utilizzando il proprio reddito operativo.
I diversi modi per calcolare il DSCR sono i seguenti:
DSCR = EBITDA / Interessi + Principal
DSCR = (EBITDA - Spese in conto capitale) / Interessi + Principal
DSCR = EBIT / Interessi + Principal
Interpretazione del rapporto di copertura del servizio del debito
Un rapporto più basso mostra una maggiore probabilità di insolvenza. Se il DSCR è inferiore a 1, suggerisce che la società non è in grado di onorare i propri obblighi di debito con il solo reddito operativo. Attualmente effettua pagamenti di capitale e interessi superiori al suo utile operativo o al suo EBITDA meno CAPEX, o qualunque sia il numeratore nella formula.
Se il DSCR è maggiore di 2, indica un buon segno generalmente in tutti i settori.
Ad esempio, nell'industria dell'estrazione del carbone, il DSCR deve essere estremamente alto, circa sette volte in media. Il motivo per cui è così alto è che l'estrazione del carbone è molto ciclica e richiede molte spese in conto capitale. I prestatori devono essere molto attenti mentre prestano denaro alle società di estrazione del carbone.
Al contrario, il settore dei servizi richiede solo un DSCR di tre volte e mezzo. Il settore dei servizi è molto leggero sulle spese in conto capitale e non è molto ciclico.
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