Il deterioramento fisico si riferisce alla perdita di valore di una proprietà immobiliare a causa dell'usura fisica di un edificio. Può anche descrivere la normale usura che gli edifici subiscono quando invecchiano. Ad esempio, i sistemi di riscaldamento e raffreddamento si consumano in futuro. L'usura di una proprietà può essere causata da elementi naturali come acqua, vento, temperature estreme, termiti o terremoti. L'usura può anche essere causata dagli esseri umani attraverso atti di vandalismo, negligenza, incendi, ecc.
Il livello di degrado dipende dal livello di manutenzione in corso sull'immobile, nonché dalla qualità originale di costruzione. Un edificio che è stato costruito utilizzando materiali originali durevoli ha maggiori possibilità di resistere al deterioramento rispetto a un edificio costruito con materiali di bassa qualità. Inoltre, i proprietari di immobili che effettuano riparazioni regolari di elementi usurati e miglioramenti come la riverniciatura e il cambio del materiale del tetto in tipi moderni di copertura riducono il livello di deterioramento della proprietà.
Riepilogo rapido
- Il deterioramento fisico si riferisce all'usura che gli edifici subiscono con l'invecchiamento, il che si traduce in una perdita di valore.
- Il deterioramento fisico può essere dovuto all'azione di elementi quali alluvioni, terremoti, incendi, luce solare ultravioletta, vento, ecc.
- Il deterioramento può essere curabile o incurabile, a seconda della fattibilità economica di eseguire le riparazioni.
Categorie di deterioramento fisico
Le seguenti sono le due principali categorie di deterioramento fisico di una proprietà immobiliare:
1. Deterioramento curabile
Il deterioramento curabile è un tipo di deterioramento economicamente fattibile da curare. La fattibilità economica è indicata se l'incremento di valore di un immobile supera o è pari al costo previsto di riparazione dell'immobile. Il costo per la sostituzione o il ripristino dell'articolo viene utilizzato come misura realistica del deterioramento curabile.
La misurazione del deterioramento curabile comporta la stima del valore degli elementi che devono essere riparati, come la sostituzione di finestre, ridipinture, calafataggio, riparazione del tetto, fissaggio di tegole sciolte, cablaggio difettoso e riparazioni al sistema di riscaldamento o raffreddamento. Le misurazioni dovrebbero includere solo gli elementi di cui sopra se il guadagno nel valore di una proprietà compenserà il costo delle riparazioni. Ad esempio, se il costo stimato della riparazione del tetto e del fissaggio di piastrelle sciolte costa $ 8.000, un potenziale acquirente può ridurre il prezzo dell'offerta dello stesso valore per coprire il costo di tali riparazioni.
2. Deterioramento incurabile
Il deterioramento incurabile è un tipo di ammortamento considerato incurabile anche se le riparazioni dovessero essere effettuate. In termini semplici, il costo della riparazione degli articoli supera il valore che aggiungerebbe e, quindi, non vi è alcun vantaggio economico nel ripararli.
Il deterioramento incurabile può anche essere raggruppato in breve e lungo termine. Gli elementi a breve termine si riferiscono agli elementi con una durata inferiore rispetto ai miglioramenti stessi, mentre gli elementi a lungo termine sono quelli la cui durata è uguale o superiore ai miglioramenti condotti. Ad esempio, se le fondamenta di un edificio sono difettose, tale riparazione sarebbe considerata un deterioramento incurabile, poiché richiederebbe la ricostruzione da zero dell'intera struttura. La cura supera l'aumento previsto del valore della proprietà.
Altre forme di deterioramento della proprietà
Oltre al deterioramento fisico, le seguenti sono altre forme di deterioramento che interessano le proprietà immobiliari:
1. Obsolescenza funzionale
L'obsolescenza funzionale è una forma di deterioramento dovuto a una caratteristica dell'immobile che non è più utile o funzionale e che si traduce in una perdita di valore dell'intero immobile. Il deterioramento può essere dovuto a una serie di fattori, come le mutevoli esigenze del mercato, l'evoluzione della tecnologia, servizi obsoleti, progettazione architettonica, condizioni economiche locali, ecc.
La perdita di valore è dovuta al presupposto che una caratteristica specifica non è conveniente da sostituire o non può essere modificata. Un esempio di obsolescenza funzionale è un edificio di sette piani senza ascensore (i). L'aggiunta di un ascensore sarà considerata curabile se l'aumento del valore della casa supera il costo di installazione dell'attrezzatura.
2. Obsolescenza esterna
L'obsolescenza esterna si riferisce alla perdita di valore di un immobile dovuta a fattori esterni che il proprietario ha poca o nessuna capacità di modificare. Alcuni dei fattori esterni possono includere la recessione Recessione La recessione è un termine usato per indicare un rallentamento dell'attività economica generale. In macroeconomia, le recessioni sono ufficialmente riconosciute dopo due trimestri consecutivi di tassi di crescita del PIL negativi. , cambiamenti di zonizzazione, perdita di posti di lavoro a livello regionale, nuovi sviluppi che incidono negativamente sui valori delle proprietà (come la costruzione di alloggi densi a basso reddito, carceri di contea e impianti di trattamento delle fognature vicino alla proprietà), restrizioni ambientali e cambiamenti negativi nei modelli di traffico.
I suddetti fattori sono quasi impossibili da modificare poiché sono esterni alla proprietà. Sarà costoso o praticamente impossibile modificare gli effetti negativi che non sono sulla proprietà. Ad esempio, è fuori dal potere del proprietario di una casa trasferire una prigione della contea.
Allo stesso modo, se la proprietà dipende da un importante datore di lavoro, e quest'ultimo chiude, ci sarà un impatto devastante sui valori della proprietà nell'area. Un tale fattore è impossibile da correggere e potrebbe essere oltre la forza finanziaria del proprietario dell'immobile.
Più risorse
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- Spese di ammortamento Spese di ammortamento Le spese di ammortamento vengono utilizzate per ridurre il valore di impianti, proprietà e attrezzature per adattarli all'uso e all'usura nel tempo. Le spese di ammortamento sono utilizzate per riflettere meglio la spesa e il valore di un bene a lungo termine in relazione ai ricavi che genera.
- Esternalità negative Esternalità negative Le esternalità negative si verificano quando il prodotto e / o il consumo di un bene o servizio esercita un effetto negativo su una terza parte al di fuori del mercato. Una transazione ordinaria coinvolge due parti, cioè il consumatore e il produttore, che sono indicate come la prima e la seconda parte nella transazione.
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